浮息按揭的博弈分析.PDFVIP

2010 年8月第十三卷三期 • Vol. 13, No. 3, August 2010 浮息按揭的博弈分析 何偉明 簡志南 .hk 中華管理評論國際學報‧第十三卷‧第三期 1 浮息按揭的博弈分析 何偉明 簡志南 摘要 香港銀行過去多年來一直以最優惠利率作為樓房按揭借貸的參考利率。但 是，這樣的營商手法將隨利率協議的廢除而續漸有所改變 。本文運用博弈理 論來詳細分析樓房浮息按揭貸款中，銀行和其顧客之間為了爭取其本身的利 益而作出的理性行為。根據本文浮息按揭的博弈分析，顧客在樓房按揭借款 中常處於一個相當不利的位置。博弈均衡是顧客不向銀行申請按揭貸款，如 果顧客向銀行申請按揭貸款，隨時被銀行剝削。這是一個經濟無效的結果， 最終雙方受害。 此外，本文根據博弈分析的結果來 探討香港樓房按揭貸款市 場的未來趨勢。最後 ，本文更從近年香港的樓房按揭貸款市場的演變中，引 證了規制辯證的現象。 關鍵詞：博弈理論 （Game theory ）、規制辯證（Regulatory dialectic ）、樓房按 揭利率 （Mortgage interest rate ） _______________________________________ 何偉明 上海財經大學金融學院 簡志南 香港公開大學李兆基商業管理學院 中華管理評論國際學報‧第十三卷‧第三期 2 引言 依據 Wong 等人（2005 ）的研究指出，樓房按揭利率的釐定方法因地區而異。 在美國和日本，固 定利率的按揭借貸（簡稱 定息按揭）較為常見； 而在英國、 瑞士和 澳洲則較為多人採用浮動利率的按揭借貸（簡稱 浮息按揭）。所謂定 息按揭是指在借貸合約規定之期限內，借款人之按揭利率固定不變。在按揭 證券市場十分完善的地方，銀行提供固定利率按揭借貸所面對的利率風險不 會太大。 相反，在按揭證券市場不大完善或沒有按揭證券市場的地方，由於 銀行要面對利率風險，因此 一般固定利率按揭借貸的定息期限會比實質的按 揭期限為短。並在定息期限後再另定固定利率或將按揭利率改為浮動利率計 算。 至於浮息按揭，其按揭利率是因應市場利率的改變而作出調整的。浮息按揭 利率的制定，都會運用一個「參考利率」為基準並加上溢價或減去貼現作計 算。此「參考利率」通常是一些可以反映銀行資金成本的利率。例如在美國， 浮息按揭利率往往與國庫債券利率或資金成本指數掛鉤。另一方面，在英國 和澳洲，浮息按揭利率會跟隨中央銀行的政策利率變動 。 在香港，絕大部份樓房借貸都是 採用浮息按揭的方法。雖然香港按揭證券有 限公司在 1997 年成立後，積極地與不同的銀行推出定息按揭計劃，可是採 用定息按揭貸款的借款人還很少。根據金管局進行的 2010 年7月住宅按揭貸 款統計調查結果，2010 年7月份新取用按揭貸款額為 259億港元。全數都是 屬於不同方式的浮息按揭貸款，定息按揭的比例是零。 此外，香港現時的浮息按揭利率，主要分別採用以下三種不同「參考利率」 為基準： 1. 最優惠利率 （Prime Rate ，簡稱P ） 2. 香港銀行同業拆息（ Hong Kong Interbank Offered Rate ，簡稱HIBOR ） 3. 綜合利率（Composite Rate ，簡稱C ） 在廿一世紀初及之前，香港各銀行主要都是採用最優惠利率為基準的浮息按 揭利率。以最優惠利率作基準的貸款， 一般情況下，置業人士會首先 與銀行 訂定一個 按P 加或減某固定值的 按揭貸款利 率，例如 P+2厘，等於最優惠利 率加上兩厘的利率。然後簽訂 為期數年的按揭合約 ，在合約期內，置業人士 的供款額就會按 P的變動而不時調整。 此外，按揭合約一般會附有「罰息期」 條款 ，即是在罰息期滿前，借款人士不得提早清還大部分或全部貸款數目， 中華管理評論國際學報‧第十三卷‧第三期 3