附件3：可研报告模板--房地产新项目发展管理制度.docVIP

附件3： 荣盛房地产发展股份有限公司 房地产项目可行性报告内容指引 一、前言 随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、项目背景 1、城市概况。历史沿革，行政区划，地理环境，自然资源，人口构成，综合实力，城市建设。 2、项目所在区域发展情况所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位所在区域政策、经济及产业环境城市发展规划与的关系及对项目开发的影响项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项的意义周边米范围内的社区配套交通状况（） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他宗地周边000米外但可辐射范围内主要社区配套现状大市政配套道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 九、立即开发与作为土地储备优缺点分析 十、项目前期进展概况 1、已进行的调查研究项目及成果 项目地块初勘及初测工作情况 项目书编制、提出及审批过程 研究工作 1、《城市居住区规划设计规范》《A市城市拆迁管理条例》《城市居住区公共服务设施设置规定》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》市场不确定性分析 综合评价结论1、近三到五商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各行政区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前0名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出市场对的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测市场上的供给情况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势市场定位目标市场定位项目产品定位价格定位 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总