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房地产调需斩断黑色利益链 作者：韩令国??? 国务院的新调控政策颁布二十余天，各地方政府的调控色彩纷呈，有地方称细则还未完善，有地方领导称没必要调控，更有叫苦喊冤称当地房价处于价值洼地的。几个调控政策出台的城市中，几乎所有调控都在刻意规避国务院新政中几条严厉的政策，因此这一轮调控的威力已大大削弱，最终只能低于国务院会议口号喊出的预期，甚至为下一轮房价暴涨埋下巨大的动力。 5月11日统计局公布4月份经济运行数据，4月份70大中城市房价同比上涨12.8%，新建住宅销售价格均在上涨，其中，海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%的涨幅位列涨幅最快的前5个城市，西安房价涨13.4%也只能屈居第十位。而统计局2009年经济运行数据中全年房价涨幅仅为1.5%，如果按统计局的官方数据计算，四月份的真实房价涨幅恐怕无人敢信。 事实上，09年全国新建住宅的销售价格涨幅，如果按房地产新建商品住房销售数据与成交面积计算，已经超过36%， 70大中城市的真实房价涨幅早已超过50%，这一点所有房地产从业者都心知肚明，所有房奴与刚需也已经有切身体会，因此，无论从任何方面看4月份统计局数据中的房价数据，都不切合实际，也完全不符合事实。而房奴们看盘后的真实感受，房价在上涨才是最具说服力的真相。 到今天，无论房价具体涨幅数据如何，都无法改变百姓买不起房的事实，据中国社科院与各指数研究院和各大门户网站的调查数据可见，目前住房市场中真实需求者中已经有超8成人买不起房，而整个房地产业中保障性住房三年的政治任务却仅有1300万套左右，连最基本的低收入人群都无法覆盖，在二三线城市房价还在上涨的真实情况下，百姓的居住需求困境正在不断放大。 此外据电力部门统计数据可见，全国有6450万套住房在空置中，形成一方面令多数居住需求无法通过寻租渠道解决居住问题，另一方面投资需求占有过多有限资源，浪费了大量可保障民生需求的土地与住房资源，而且又形成人为制造了房源紧缺的市场状况。在这轮模棱两可的调控威慑下，开发商放缓拿地热情后，又导致了未来住房市场的供应下降趋势，一旦这轮调控周期过短，临时性政策结束后，房价再次暴涨的趋势就会迅速形成，房价再次暴涨后，夹心层的生存空间就必将受高房价影响加速恶化。 通过十余年的房地产市场经济变化后，多数原有城镇居民的住房改善基本都已解决，目前全国的住房总面积131亿平方米，私有率达到了85%，多数城市家庭都有两套以上住房。因此在城市化前提下，对城市住房有需求的群体主要来自于工薪层，其中大部份来自城市化的农民工与毕业生，而这群人中的平均人均收入在2009年仅有17000元，与当前房价4700多元的房价比已经接近30倍。 如果按全国总工会的调查数据算，我国居民劳动报酬占GDP的比重在1983年达到56.5%的峰值后，就持续下降，2005年已经下降到36.7%，22年间下降了近20个百分点。最近几年数据虽然没有公布，但是从23.4%的职工5年未增加工资；75.2%的职工认为当前社会收入分配不公平，61%的职工认为普通劳动者收入偏低的总工会调查数据，与社会现状观察已经可想而知，事实情况是劳动力数量在增长，劳动者报酬在下降，那么在8%国有垄断企业职工占有50%社会工资，高于社会平均工资10倍的情况下，基尼系数高于4.7，去除部分富人后，真实的人均收入显然也会大大低于统计局的数据，这样的人均收入面对这样的房价，他们的居住需求已经根本无法通过市场化来解决。 那么造成这一切的最大根源在哪里？我们可以说在于市场，当房地产成为投资市场后，这一切就已经早已注定。然而抛弃保障性住房建设的却是地方政府，正是地方政府的罔顾民生，才会催生这样的畸形市场，那么真实原因在地方政府吗？显然又不是，正像这轮房地产调控一样，真实的根源在于中央，正是中央的错误调控导致了房地产的投资市场属性，又放弃了对地方政府保障性住房建设的监管，导致了今天的一切，地方政府只不过是在贯彻与执行政策后，受政府的经济需求逐渐贪婪而已。在分税制后地方政府唯一的财政来源就是房地产业，因此在当前一线城市房价中，政府依靠土地与房地产税所得的占房价比例最高可达70%以上，二三线城市房价中政府所得也接近或超过一半，如果这个房价构成模式不改变，以目前的人均收入看，即便是房地产调控打死房地产商，房价也不会下降，普通收入家庭也买不起房。 正因如此，无论房地产如何调控，都难以从根本上解决当前居住需求者与房价之间的矛盾，而据当前高盛调查的数据可鉴，地方政府的融资平台负债率高达6万亿以上，地方政府的直接贷款负债率高达1.6万亿，加上中央政府的负债率，全国政府的负债率已经高过15.7万亿。另有相关人士预测，中国政府的负债率很可能会超过20万亿。这样的负债率需要经济不断地增长带动政府收益，另外受经