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房地产行业探索 第一章 房地产行业分析 一、房地产行业现状 1、行业发展面临的挑战及其分析 ①投资热再现反弹之势 据国家发改委必威体育精装版统计数据显示，2007 年我国房地产开发投资增长进一步加快。1-9 月，房地产开发投资完成16814亿元，增长30.3%，增速同比上升6个百分点。比1-8月上 升1.3个百分点，高于同期城镇投资增速3.9个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重 为21.5%，同比提高0.6个百分点。07年房地产开发投资增速进一步加快对比增速相对较缓 的06年出现了快速反弹之势。 07 年房地产市场投资的过快增长主要是由于房地产市场的高回报率吸引了大量的资金（有相当一部分是外资）以及市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等原因造成的。投资过快增长不利于房地产市场的健康发展，为了抑制房地产投资的过快发展，保障房地产业健康发展，国家出台了一系列的调控措施，包括央行加息、限外投资政策等。但是，07 年特别是下半年房地产投资受到宏观经济的影响，还是出现了过快增涨的态势。如何有效抑制房地产投资的过快增长保持房地产行业的健康发展，成为我国房地产行业亟待解决的问题。 ②房价上涨出现轮动效应 在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动 效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基 本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北 京和广东地区的房价却再次快速崛起。而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开 始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。 导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权力和开发商的联姻，造成地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价 40%，开发商能够得到其中 30%的利润，剩余 30%的利润却全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发比沿海地区房价上涨更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。 ③外资助推楼市继续上涨 06 年国家就出台了有关外资准入和限制外资购房的政策，商务部办公厅年初发布了关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，提到严格限制外商投资房地产，但外商投资地产项目或并购国内房地产企业的势头有增无减。仲量联行发布的全球房地产投资报告提供的数据是，2006 年房地产新兴市场交易强劲增长，交易总额超过 400 亿美元，其中中国房地产市场的交易额达到90亿美元，创下历史新纪录。仅今年1—4月，房地产开发到位资金9552.3亿元，同比增长26%，是完成投资额的1.8倍。分资金来源看占比居前的仍是自筹资金、国内贷款和定金及预付款。利用外资尽管仅占资金来源的1.7%，但呈现快速增长，增速高达 91.7%，其中绝大部分是外商直接投资，前四个月共 125.57 亿元，同比增速更是高达136.5%。 限外背景下外资继续大量涌入的原因主要是：行业调控使得国内房地产开发企业的资金链不断绷紧，人民币升值趋势和国内房地产业的高额回报也对外资构成了较大的吸引力，因此内外双方都有合作的意愿。 此外，随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的必威体育精装版统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域，也从过去较为单一的住宅和办公楼，扩大至商业、物流和工业地产。 ④保障性住房供应仍显不足 今年以来，房价并未向广大购房者预想的那样，随政府调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。 从北京市今年的土地供应情况上分析，今年计划供应的经适房、廉租房用地仅220万平米，两限房用地也只有180万平米，虽然国六条政策实施了一年多了，但实际情况并不理想，许多项目配建的经适房、廉租房数量很少，未能从根本上改变低收入购房者的消费需求。至于限价房，截至07年10月底，北京供应了8块限价地，土地面积仅155万平米，对于保障性住房需求巨大需求，区区一百五十万的土地面积显然是杯水车薪。况且，限价房平均6500元/平米的价格还是让低收入家庭望而却步。 加大保障性