房屋地产经纪学作业.docVIP

1、房地产的概念 房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系 2、房地产的构成 （一）建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地 （二）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体 （三）配套基础设施 单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施 3、房地产的经济特性 1、内涵的统一性 房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体 房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一 2、价值的双源性 房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性 一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性 另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性 3、空间的固定性 房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的 区位成为影响房地产价格极为重要的因素 决定了房地产商品的单一性和非匀质性 给房地产市场带来了地区性的重大特点 4、需求的普遍性 房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品 5、效用的长期性 同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长 4、房地产业的涵义 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系 5、土地的双重属性 土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。 土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。 而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映 （一）土地的自然特性 1、土地总量的有限性 2、土地区位的差异性 3、土地位置的固定性 4、土地使用的耐久性 （二）土地的经济特性 1、土地的稀缺性 2、土地的区位可变性 3、土地的报酬递减性 4、土地经营的垄断性 6、土地资源的配置方式 土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置 所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者 市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。 7、地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式 地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异 8、马克思主义的地租理论的基本内容 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租 造成土地等级差异大致有三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性 马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。 （1）级差地租I （2）级差地租II 2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况： 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业