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房地产概论与不动产法律 参考资料（一） 目 录 定位能力、金融能力和国际化：中国房地产人才的稀缺资源…………（1） 社会主义中国应该建设山水城市 ………………………………………（6） 为新理论鼓与呼 …………………………………………………………（7） 东西部房地产业交流与西部开发 ………………………………………（8） 从广州看中国房地产经纪业的特点和发展趋势………………………（18） 有关土地管理和土地使用制度改革的若干问题………………………（24） 他山之石，可行之路 ……………………………………………………（34） 新世纪最优秀住宅区应有的特点………………………………………（37） 从“购房十大标准”所想到的 …………………………………………（38） 让二次装修成为历史……………………………………………………（39） 新广州、新机遇、新别墅………………………………………………（40） 支持城市运营商…………………………………………………………（41） 地产“寡头”引领“大盘时代” …………………………………………（42） 珠海分校不动产学院 二○○四年九月 定位能力、金融能力和国际化：中国房地产人才的稀缺资源 上海国际金融学院院长 陆 红 军 教授 近十多年来，中国的房地产业正处于从计划走向市场，从封闭转为开放的重大转折时期。期间，随中国经济大潮的涨落，房地产业经历了几度风雨，几番沉浮。在世纪之交的今天，中国的房地产业将作为国民经济的新增长点和支柱产业介入中国经济的又一轮发展，正面临着一个极佳的发展机遇。同时，也面对着严峻的挑战。挑战的关键就在于：房地产人才定位能力、金融能力和国际化程度的匮乏与失调。这就是本文所关注的主题。 人才：中国房地产市场第一资源 1996 联合国人力资源开发报告指出，依据100多个国家的调查表明，财富资源占这些国家总资源的12%，自然资源占24%，人力资源与社会资源占64%。 近年来，中国房地产业内流行着一种观念，即认为制约中国房地产业发展的首要因素是资金匮乏。然而，经济学家们以无可辩驳的数据证明，城乡居民的巨额储蓄存款和大量外资引入，足以说明资金虽不充足，但并非匮乏。于是，问题又转入体制、机制和政策。而体制的改革、机制的完善和政策的调整，归根到底在于具有高素质的各类专门人才。可见，人才，才是中国房地产市场化最紧缺的资源。 鉴于中国房地产业长期以来深受单一计划体制的制约，在走向市场化目标时，非常缺乏专业人才的准备。在单一计划体制下，中国房地产业所拥有的人才主要是设计、建筑、维修和行政性管理方面的人才。当中国房地产业迈入市场化的大门时，人们才逐步发现，房地产市场是一个系统工程和综合产业，它不仅具备整体规划、综合开发直至物业管理、中介服务的诸多环节，而且涉及到金融保险、市政配套、法规制度、社区建设、国际接轨等各个领域。专业人才匮乏和结构失调的问题终于明显化，一个全新的观念也终于成为房地产业内人士的共识：实现中国房地产市场化，人才资源才是第一资源。这是一个认识上、观念上的飞跃。 在中国的房地产市场中，专业人才尚存在较大的缺口。以上海为例，目前金融保险、房地产人才仅占就业人口的1.24%，而纽约则占15.2%，香港为8.27%，新加坡是10.71%。更为严重的是，作为一项综合性的产业，中国的房地产业专业人才门类欠全、结构失调，从而严重地制约着中国房地产市场的规范、完善和发展。未来中国房地产业市场缺乏以下六种专业人才： *市场调研和信息处理人才。任何一个房地产业主体者要准确定位，都离不开准确的市场调研和信息处理。科学的市场调研和快速的信息处理，从硬件到软件建设，均需要专业的人才去操作。 *规划设计和产品开发人才。目前，房地产开发己进入到一个综合开发的阶段，区域型规划、环境的协调和设施配套化对规划设计提出了全新的课题。随着收入水平和文化水准的提高，消费者对于房屋的区位、布局和文化品格的目标取向发生了刻意迫求的趋向，这就对房屋品种设计提出了更高的要求，不仅需要实用、便捷，而且追求舒适、艺术，为此，产品开发和创新己成为不可或缺的重要环节。 *房地产评估和金融人才。无论是房地产开发还是房地产交易，房地产的评估人才都是十分需要的，近年来，有关的考核措施正在鼓励此类人才脱颖而出，但尚有不足的是，精明的精算师尚未引起足够的重视。与此同时，在房地产按揭、贷款、储蓄、公积金业务纷纷出台之际，对房地产投资顾问、财务托管和投资保险的关注犹显不足。这不仅涉及到房地产开发的资金筹措和使用，而且还波及国有资产的增值保值，因而，加紧培养和培训房地产评估和资产经营人才是一项十分紧迫的任务。 *房地产法规人才。乞今为止，中国房地产立法工作依然比较薄弱。究其原因，首先是房地产市场化起步较迟，其次是对房地