房屋地产成本掌握.docVIP

房地产成本掌握随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确掌握。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源经过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、掌握。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的掌握。 房地产开发成本掌握主要是对其中主要费用中的变化费用的掌握，因为这些既是可掌握的又是对项目经济成效影响较大的费用，掌握住这些费用就掌握住了开发成本费用的主要部分。 第一部分 征地和拆迁弥补、安顿费 征地和拆迁弥补、安顿费的掌握关键是建设项目的选址，首先必需符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练掌握。 第二部分 勘察设计和前期工程费 勘察设计和前期工程费的掌握将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分经过争取各项优惠政策降低； 勘探、设计等前期工程任务的发包，必需依照新的招投标法的规定，经过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。 工程项目在设计上的浪费是非常惊人的，设计标准必定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。 设计目前很多知名开发企业施行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。 三通一平工程费用，也是前期工程费掌握的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，施行总价招标。 施工用水、用电线路的敷设，必定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，添加成本。 第三部分 建安工程费的全程掌握 一、决策阶段的难题和对策： 1、增强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。 2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”： 1) 坚持项目功能不变，降低项目投资； 2) 投资不变，提高项目功能； 3) 投资虽有所添加，但功能提高幅度更大； 4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 5) 使用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资； 3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。 二、规划设计阶段的成本掌握要点： 研究标明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段经过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这标明设计阶段的造价掌握是建安工程费掌握的关键。 1、成立成本评估审核部门： 公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。 　1) 经过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案； 2) 依照批准的设计任务书及投资估算来掌握初步设计； 3) 经过合同对勘察设计单位明确规定责任； 4) 增强设计标准和标准设计的制定和合理应用。 2、对设计单位限额设计： 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡漠，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位增强成本掌握意识，设计保守不合理，浪费极大。 在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。 3、积极施行设计监理制度，增强设计阶段的成本掌握。 4、尽量避免设计变卦带来的成本添加。 三、招标阶段的成本掌握： 经过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。 四、施工阶段的成本掌握： 1、增强监控，增强预算审查，严格经济签证和工程变卦管理，安排施工全过程的材料和质量。 2、自购材料、设备的选用和采购应深入理解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到必定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。 3、处置好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。 4、保证工程进度。 第四部分 基础设施建设费 建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。 第五部分 管理费用 根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本掌握体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福