房屋地产开发的风险防范.docVIP

房地产开发的风险防范 地产开发一般都需要2—3年的时间，有的甚至更长。房地产商品交易比起其他商品交易所需时间较长，从购房人签订认购书到最后拿到产权证约需1—2年，所以房地产开发与交易所需时间本身就是风险。房地产市场的发展也和整个经济市场的发展一样，经历着周期性的变化。房地产开发与交易自始自终都伴随着风险。从宏观方面讲，房地产开发和交易容易受到整个社会政治和经济形势的影响，如：国家宏观调控政策，利率调整，土地开发与税收政策及整个社会某段时间的消费倾向及购买力等。但从微观方面来看，又有许多风险因素制约着房地产市场的健康发展，而来自微观方面的诸多风险因素又往往引不起人们的高度重视。由于我国房地产市场处于起步阶段，房地产市场的交易行为还不够规范，买卖双方的法制意识普遍还不强，法制观念淡薄，所以使得房地产交易一开始就伴随着风险。这些风险存在于买方和卖方之间，影响了房地产交易的顺利进行，也阻碍了房地产市场的正常发展。导致房地产开发交易风险的微观方面的因素主要来自于开发和交易参与者所签合同条款不完善、履行协议不严格、交易行为不规范等方面，在很多种情况下，风险主要来自于发展商本身。由于存在上述诸多风险因素，就使得房地产法律纠纷、诉讼接连不断。引起众多房地产法律纠纷及诉讼的风险因素，主要表现在以下几个方面，我们可以通过一些案例来研究这些微观方面的风险问题。一、发展商在开发过程中常遇到的风险（一）拆迁障碍谈起发展商的开发风险，首推拆迁的风险。有的发展商谈起拆迁，如谈虎色变。因为拆迁要面对各种各样的难题，一方面要联系购买合适的周转房，另一方面要做周密的说服搬迁工作，同时又要做出合理的经济补偿。遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁，就不能顺利开展拆迁工作，从而直接影响正常的工程施工。现在社会分工越来越细，从房地产行业中分离出专营拆迁工作的拆迁公司。由于该种公司是拆迁专业公司，很多发展商把拆迁任务委托给拆迁公司。有的发展商对拆迁工作没有予以高度重视，致使拆迁工作远不能按照原计划进行。拆迁完不成，以后的工程开不了工，发展商与原工程承包公司的合同就履行不了，原先计划的预售工作亦无法展开，所以拆迁的风险将会产生连锁风险，有许多发展商一开始就遇到了这样的风险。要想合理避免拆迁的风险，发展商应选择最好的拆迁公司并与拆迁公司签订一份权利、义务条款分明的委托拆迁合同。尤其在时间与奖惩条款上要规定得明确无误，严格委托合同条款，将风险转嫁出去。除此之外，发展商应做详细周密的社会调查，了解搬迁户的一般期望值和实际期望值，摸清哪些人是潜在的钉子户和他们的预期期望值，对此做出合理预算，根据有关搬迁法规与搬迁户签署有关搬迁补偿协议，搬迁补偿协议是一个非常重要的文件，如果该文件各项条款完备，会堵住各种漏洞。用法律手段在前期把一切潜在的风险排掉。一个按期完成拆迁工作的项目，就奠定了成功的基础，它会使发展商一开始运作时就信心百倍。（二）工程期的风险防范发展商所选定的工程承包公司是否能按时完成工程，并且保质保量，对发展商以后的物业销售起着十分重要的作用。但事实是，大多数项目的工程都不能按期完成，有的拖延几个月，甚至几年。工程不能按期完成，是发展商在开发中承担的又一个大风险，造成这种风险的原因有各种各样，例如有来自发展商自身的问题，如资金、设计图纸的改变、合作伙伴的更换、利益分配产生分歧等；或者是来自承包商方面，例如承包商的工程技术问题、转承包问题等。除此之外，还有许多难以预料的问题也会成为工程施工方面的风险。要防范施工期间的风险难度较大。防范风险的工作在初期就应该开始，诸如选择技术过硬的工程监理公司、选择声誉较好的工程承包公司和装修公司。在建筑材料的选择与购买方面要认真、谨慎，还有最重要的就是合作伙伴之间的关系和资金来源的渠道。这些方面都需要用法律文件予以确定，用条款完备的各种合同来约束所有参与工程建设的各方的行为。发达国家几乎所有房地产项目和其他工程项目初期都要请法律专家和律师介入，制作大量法律文件、合同以确定复杂的法律关系，明确各方的权利义务，赏罚条款极为分明。只有把法制观念引入工程施工阶段，使所有工程项目的各方具有严格履约的法律意识，工程按期完成才会有法律保障。（三）联建后遗症在目前的房地产投资开发中，经常有几家投资单位以联建形式进行开发，或是因为某一个发展商资金实力有限，需要与其他单位合作开发；或是有土地的一方没有资金，需要与有资金的一方联合开发；或许是有资金的或有土地的几方没有房地产开发经营权，需要找一个具有房地产开发经营权的房地产公司进来参股，总之，在实际开发中就形成了联合开发或投资组合。由于是联合开发或投资组合，参与者较多，法律关系较为复杂，合作形式又大都是松散型的，所以合作者相互之间的权利与义务就很不容易划清。在资