房屋地产开发报告.docVIP

x大学土建系 毕 业 设 计 (论 文) 开 题 报 告 题 目 名 称 [池龙天空]房地产项目开发全程策划设计 题 目 来 源 中盈房地产项目开发有限公司 专 业 班 级 学 生 姓 名 指导教师姓名 开题报告日期 2010.1 一、题目来源 口 科研真题 口 生产/社会实践 口 实验室建设 口 其它 生产/社会实践 二、选题背景、目的及意义 选 题 背 景、 目 的 2009年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资，在经济刺激政策等多种因素的影响下，大陆房地产市场提前结束调整而稳步升温，出现了投资和价格回升、成交量有一定幅度的增加、资金来源较充裕等新情况、新变化。 今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。 因此，在良好房地产市场背景下，对本案进行开发研究，无论对公司，还是对地区都有着经济上和社会上的利益，为推动当地城市化，作出一分力。 理论意义 房地产行业作为中国经济支柱产业，对中国经济起着极其重要的作用。房地产业发展能促进城市化，而城市化的必然产物就是房地产业高度发展。研究该课题，效益角度主要有三意义。 社会效益：能够改善居民居住环境，体现了我们建设和谐的民心工程，对维护社会稳定有一定作用。同时，此为城市改选的美化工程，项目完工后柳南区的景色带来极大的改观，使柳州市容得到改善。 环境效益：加快推进旧城改造，山水城市和风貌进一步显现，城市面貌大规模改观。这也直接影响到对本案[池龙天空]的投资，极大地推动了柳州市的发展，人民生活水平也得到提高。 经济效益：适当提高容积率后，建筑面积相应增加，经济效益突显。 现实意义 随着柳州经济社会的发展，人们的对居住环境的追求更加丰富。人们追求多元化、立体性、高绿化的生活场所，以减轻工作压力，调节生活平衡的愿望与日俱增。但是，柳南区内目前公园式高绿化住宅小区项目极少，建设一个集休闲、娱乐、观光和健身于一体的高绿化生态园式住宅已迫在眉睫、势在必行。其次，项目所在地，交通发达，人流量大，商业环境好，对商铺需求大，大大提高项目开发的必要性。 开发的高绿化公寓式的住宅项目[池龙天空]，不仅能提高城市品味和城镇文化，还能拉动和辐射城市协调发展，推动周边景区的开发。项目[池龙天空]生态园建设既能增添城市绿化美景，又能满足城镇边沿旅游开发周边商业部分需求，还能推动项目所在地的旧区改建的进程。因此开发项目[池龙天空]生态园具有重要的现实意义。 三、设计综述（包括理论源源及实践发展历史与现状） 房地产开发是一个复杂的系统工程，涉及的专业和环节很多，在房地产市场日趋成熟、市场竞争日趋激烈的今天，开发商必须对项目选址、投资决策、经营决策以及实际运作的全过程进行认真的策划。本设计通过项目关键环节市场分析、项目定位、规划设计、财务评价、营销策划、运营策划、投资风险进行深入策划分析，有效地将政府、市场、消费者、开发商、土建、环境、物业、营销等环节有机结合起来，并以此指导实践，为项目寻求最佳的市场定位、概念定位和产品定位。即是通过开发策划，有效地将技术、经济、管理等专业学科有机结合起来，反复交叉，互为补充，不断优化，使项目开发达到预定的目标。 四、主要研究内容、需重点研究的关键问题、解决思路及预期结果 主要研究内容 主要研究内容是项目市场分析、项目定位、规划设计、财务评价、开发建设策划、融资策划、营销策划、运营策划、执行策划、投资风险分析。 需解决的关键问题 ①如何落实项目市场定位和价格定位。 ②规划设计和财务评价过程中，为实现预定的技术经济目标，如何正确地把握和控制投入，是经营策划的重中之重。如增加小区环境建设的投入，使小区整体品位提高，带来的是住宅价位的提升。但对于前期（包括土地）成本、建安成本、融资成本、配套成本、