房屋地产开发商转让土地使用权时应注意的问题.docVIP

房地产开发商转让土地使用权时应注意的问题 　　一、土地使用权转让的概念及分类 　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 　　土地使用权转让根据土地性质，包括国有土地使用权的转让及集体土地使用权的转让，而国有土地使用权转让，根据土地来源又包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。 　　二、土地使用权转让的程序 　　1、申请 　　交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。 　　2、批准 　　接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，并进行现场勘察，与有关资料对照核实。核对无误后，填写转让审批表。经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。 　　3、签订转让合同 　 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。 　　4、公证 　　转让合同应经过公证。 　　5、变更登记 　　办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。经办人依据出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。 　　三、房地产开发商在转让土地使用权过程中应注意的问题 　　1、符合转让条件 土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。 下面分别介绍各种情况下的转让条件： 划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件： （1）已经商品房立项； （2）已取得建设用地规划许可证； （3）持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。 出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件： （1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证； （2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。 出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件： （1）已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证； （2）已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”； （3）已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等； （4）出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。 　　2、划拨土地使用权的转让 　　划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。 　　3、签订转让合同 　 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。 　　房地产开发商应在转让合同中明确约定，不得改变土地用途。确需改变的，应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应明确载明土地使用权的取得方式。 　　4、土地使用权转让的变更登记 　　办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》第39条规定的是房地产可以转让的条件，但转让时，除要签订书面转让合同外，还要办理土地使用权变更登记，转让才告完成．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同时，房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。 　　5、房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担 　　土地使用权人应当按照规定缴纳土地使用税及其他规费，转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费，以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政或刑事责任。 　 （1）转让后土地增值税的缴纳。 　　土地增值税是以纳税人转