房屋地产开发企业土地增值税案例.docVIP

第三章 土地增值税案例 A地税局直属所在日常检查中发现：所辖B置业有限公司开发的“华安”小区已竣工验收，且已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，符合“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的条件。2010年7月1日，该局直属所向B置业有限公司下达了《土地增值税清算通知》（见附件一），要求B置业有限公司在接到通知书之日起90之日内办理土地增值税清算手续。 2010年9月1日B置业有限公司向A地税局直属所报送了《土地增值税纳税申报表》及附表、《土地增值税清算事项说明》（见附件二）等税务机关要求提供的清算资料。A 地税局直属所对企业提供的清算资料进行了初步审核，认为材料齐全、符合受理条件，予以受理，并向B置业有限公司下达了《土地增值税清算受理通知》 “华安”小区土地增值税清算事项说明 企业基本情况 B置业有限公司，成立于1993年4月，法人代表：ＸＸＸ，注册地址：ＸＸＸＸ，注册资本：人民币壹仟万元整，营业执照号码：410300ＸＸＸＸＸ；具有2级房地产开发企业资质；税务登记证号：410ＸＸＸＸＸ。 项目基本情况 B置业有限公司于2007年12月购得位于洛阳市ＸＸ区新泰街1号地块，并取得洛阳市国土资源局颁发的洛阳市国用（2007）第123456号土地使用权证书，在此土地上开发了“华安”小区项目。 “华安”小区占地20000㎡，开发8栋住宅和1栋写字楼，其中:1-2号楼为6层住宅，砖混结构，建筑面积7200㎡，含30套普通标准住宅，24套非普通标准住宅， 2套商铺； 3-5号楼为10层小高层住宅，框架结构，建筑面积10200㎡，含54套普通标准住宅，27套非普通标准住宅，54个车库； 6-8号楼为两层联体别墅，砖混结构，建筑面积5400㎡，共计18套； 9号楼为写字楼,框架结构，20层，建筑面积10000㎡，共计80套。 清算方法说明 按普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅三种类型分项进行清算； “取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”按照“项目占地面积”占“全部建筑项目占地面积”的比例进行分摊； “前期工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”按照“销售面积”占“可售面积”的比例进行分摊。 企业自行清算申报情况 房地产转让收入 截止到2010年6月30日，企业申报销售普通标准住宅1512万元；销售非普通标准住宅4380万元；销售非住宅2940万元。 土地增值税扣除项目总额 企业申报普通标准住宅“扣除项目金额”1232.88万元；非普通标准住宅“扣除项目金额”3223.49万元；非住宅“扣除项目金额1648.51万元。 增值额及增值率 企业申报普通标准住宅增值额279.12万元，增值率23%；非普通标准住宅增值额1156.51万元，增值率36%；非住宅增值额1291.49万元，增值率77%。 应缴土地增值税 企业申报销售普通标准住宅应缴土地增值税83.736万元，已缴22.68万元，应补缴61.056万元；销售非普通标准住宅应缴土地增值税346.953万元，已缴153.3万元，应补缴193.653万元；销售非住宅应缴土地增值税434.1705万元，已缴132.3万元，应补缴301.8705万元。 普通住宅已销售完毕，可售面积8340平方米；非普通住宅已销售完毕，可售面积13740平方米；非住宅可售面积10720平方米，已销售完毕。公共配套设施中幼儿园建筑面积1600平方米 普通住宅占地1050平方米；非普通住宅占地3750平方米；非住宅占地620平方米；公共设施占地1520平方米，其中幼儿园占地800平方米. A地税局土地增值税清算审核小组对“华安”小区清算资料进行了逐项审查和确认，具体情况如下: 一、转让收入的审核 通过实地调查发现：“华安”小区写字楼底层建有20个储藏室，已全部销售，取得销售收入100万元，企业在账务核算时将此项收入计入“其他应付款”科目。经进一步查实：该储藏室50%卖给购买普通住宅的业主，另外50%卖给购买写字楼的业主。（注：储藏室层高低于2.2 m，不计建筑面积） 通过房管部门提供的产权交易信息发现:该企业用9#写字楼1000㎡的房产换取C公司一块土地，企业对此交易未作收入处理。 二、扣除项目的审核 （一）取得土地使用权所支付的金额 企业自行申报的取得土地使用权所支付金额为932万元。通过审核《取得土地使用权所支付的金额明细表》发现:该企业2008年10-33#凭证记载的100万元土地出让金，由于享受当地政府的招商引资优惠未实际支付。 （二）房地产开发成本 企业申报的房地产开发成本为3602.4万元，其中：①土