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房地产开发企业囤地行为风险警示及财税分析 樊其国/《财会学习》/2010年第2期 分享到： 新浪微博 QQ空间 开心网 人人网 ? ?? 土地储备是影响房地产企业事迹的重要因素，也是其抗风险才能的主要表征,开发商闲置土地的重要能源在于囤地生钱。 房地产企业每年购买土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增加率，这象征着每年有大量土地被囤积。 　　一、房地产开发企业囤地现象分析 　　据国土资源部供给的必威体育精装版考察数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。 　　事实上，中斗室地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会敏捷开发，以保障现金流的根本均衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强盛的融资能力，成为囤积土地的主要力气。因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状态的反应。 　　当下资本市场有对土地贮备的追赶跟鼓励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中心政府对于处置闲置用地的相干划定，岂但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。相称一部门筹备上市的公司，也都是先要囤够大批土地，而后才干上市。故囤地景象最重大的是已经上市的房地产企业或预备上市的房地产企业或是有国有背景的主业非房地产的企业，这些企业财大气粗，也具备与处所政府谈前提的实力。反而非上市企业，大局部民营房地产企业，这些企业资金有限，会谈砝码较少，或没囤地或囤地少。 　　囤地问题比拟庞杂，不仅在开发商的原因还有地方政府的起因。相关政策不配套、经济局势影响，比方宏观经济的变化也会对其资金起源等方面有必定影响和限度。 　　二、房地产开发企业囤地风险警示 　　固然人们一贯认为，在严峻的通胀预期眼前，投资不动产是抵御通胀的牢靠避风港，但就目前的事实而言却未必如斯。基于对房价、地价泡沫化担心一直加剧的事实，政府对土地供给节奏和市场秩序将加大调控的可能性一劳永逸，所有这些都会进步开发商的投资成本或直接转变供求关联，构成新的拿地风险。综合来看，开发商囤地的政策风险正在加剧累积。经专业研讨和综合分析，咱们以为房地产开发企业囤地风险极大。特此提出以下警示.以便征税人谨严操作,罢黜无谓的、隐性的、巨额的经济损失和行政处分。 　　1．占地不用属于守法犯罪恶为 国务院总理温家宝在中南海紫光阁接收新华社记者独家专访时说：‘政府要保护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯法的行为。”温总理将占地不必等上升到违法高度，中央整治囤地行为的决心可见一斑。 　　2．土地闲置要缴纳土地使用税 根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范畴内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税任务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。该条例第三条还明确规定了土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照规定税额计算征收。纳税人是否缴纳土地使用税与是否缴纳土地出让金及与土地是否闲置应用没有任何直接关系。 　　《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用者不管以何种方法获得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只有在城镇土地使用税的开征规模内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。同时，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时光的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 　　3.开发商拿地首付款比例提高到五成 财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》财综[2009]74号：（三）标准土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法商定的分期缴纳全部土地出让价款的期限准则上不超过一年。经当地土地出让和谐决议机构群体认定，特别项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定确当期应缴土地价款（房钱）应该一次全部缴清，不得分期缴纳。 　　4．土地闲置费按土地价款20%一次性征收 广州市政府于12月30日出台《广州市闲置土地处理方法》，重拳出击土地闲置行为。新措施明确，土地闲置费不再按月计收，而是同一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。按此匡算，假如开发商闲置开发用地一个月的，原来只要交地价1.2%的土地闲置费，而新规定一下子就得按地价20%征收，新收费尺度为本来的16倍多。开发商早期拿到廉价的地块不开发造成闲置后，就要按照新的地价补交差价，这将进一步加大土地闲置的本钱。新地价的盘算方式将综合斟酌基准地价、市场评估价和假设开发法等