房屋地产开发企业按揭贷款法律风险及其防范.docxVIP

房地产开发企业按揭贷款法律风险及其防范??????（一）背景介绍：????? 由于按揭贷款涉及的法律主体多，各主体之间的法律关系纷繁复杂，只有明晰其间所涉及的复杂法律关系，采取有效措施，未雨绸缪，才能为房地产开发企业带来巨大的商机；若对其中一个法律关系的处理不慎，很可能引起连锁的“多米诺骨牌”效应。因此，规范房地产开发企业按揭贷款流程，从而尽量达到避免法律风险，具有较强的现实意义。??????（二）主要内容：????? 1、按揭贷款中的各种法律关系????? （1）房地产开发企业与银行之间签订的银行提供按揭贷款的合作关系；????? （2）房地产开发企业与物业买受人之间的商品房买卖合同法律关系；????? （3）物业买受人与银行之间的借款法律关系；????? （4）房地产开发企业与银行之间的保证法律关系；????? （5）在物业买受人取得所购物业的房屋所有权证后，物业买受人与银行之间的抵押法律关系。?????? 2、按揭贷款的法律风险?????? （1）房地产开发企业的保证责任。由于房地产开发企业在物业买受人的按揭贷款合同中，承诺为购房人提供担保责任，又因为物业买受人未按合同约定按期偿还银行按揭贷款、房地产开发企业在经济实力上显然比物业买受人更有优势，导致房地产开发企业首先承担责任将成为银行的首选方案。?????? （2）银行逾期放款或未按约定放款。银行能否如期按照按揭贷款合同约定提供贷款将直接影响房地产开发企业的资金链。由于物业买受人的按揭贷款手续需要经过银行严格的审批流程，实际操作过程中，银行不按期放贷情形屡有发生。但由于实践中房地产开发企业与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行逾期放款的违约责任的约定，因此，银行的延迟放贷将可能影响开发进程。?????? （3）银行消极行使权利的后果。如果在现实中出现了物业买受人延期付款的情形，按照贷款合同，银行是有权解除贷款合同的。但银行并不着急与购房人解约，而是根据银行与房地产开发企业的按揭合作协议，要求房地产开发企业承担还款保证责任，并直接从后者的保证金账户中划转。房地产开发企业能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款，但往往效果不甚理想。????? （4）购房人迟延办理产权证的后果。由于购房人欠交房款、未及时缴纳办理产权证书的税费或者其他原因导致房产证办理一拖再拖，抵押登记无法进行，房地产开发企业的保证责任也无法及时解除，从而无形中延长了房地产开发企业的保证责任。?【六和提示】?????? 1、与银行做好沟通与协调工作。作为房地产开发企业应与合作银行在按揭的审查标准上保持良好的沟通，如要求银行提供详细的标准，作为合同附件，对房地产开发企业按揭业务人员、销售人员进行相关培训等。以此保证信息的对称和通畅，使审查不再轻易成为按揭的阻碍。??????2、完备事先防范程序。目前房地产开发企业往往比较注重与购房人签订买卖合同，对于银行贷款并不注重，无法避免由于按揭人不符合条件而银行拒绝放贷，从而导致房贷迟延或者无法房贷的不利后果的产生。因此，建议房地产开发企业在预售物业时，可以先向买受人详细介绍办理按揭贷款的条件，以使买受人事先衡量自身情形先后作出选择；或者尝试与买受人签订购房意向书后先审查按揭的材料，符合条件后再行签订买卖合同，以减少最终因不符合贷款条件而按揭款无法发放的风险。??????3、审查物业买受人的资信情况，并杜绝帮助物业买受人虚假提高房价以获取更高成数贷款的行为。实践中，有出现房地产开发企业帮助物业买受人虚假提高房价以获取更高成数贷款从而降低首付的情况，且房地产开发企业又往往疏于审查这类物业买受人的资信状况，由于该类物业买受人支付的首付款少甚至未支付，因此断供、停供的可能性非常大，房地产开发企业承担保证责任的风险也非常大。??????4、完善合同条款??????（1）在按揭合作协议中应明确约定办理抵押登记期限的条款。如“房地产开发企业在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成房地产开发企业增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任。”由此督促银行加快办理速度。??????（2）在按揭合作协议中应明确约定银行逾期放款的违约责任。购房人按银行要求提供真实文件资料后，银行经过审查，在规定的期限内将贷款打入房地产开发企业账户。无正当理由出现逾期的，银行应向房地产开发企业承担违约责任。??????（3）在商品房买卖合同中应明确约定房地产开发企业承担保证责任的解约权。如：“房地产开发企业在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的，房地产开发企业可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担因此产生的违约责任。??????（4）在商品房买卖合同中应明确约定购房人产权证办理的问题。如：“购房者不及时到场导致办