房屋地产开发企业土地增值税清算案例.docVIP

? 房地产开发企业土地增值税清算案例 ??????? 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元(转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 　　国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。 　　请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。 　　计算过程如下： 　　1、取得土地使用权所支付的金额为110万元 　　2、房地产开发成本为320万元 　　3、允许扣除的房地产开发费用=(110+320)×10%=43(万元) 　　注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。 　　4、扣除的税金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(万元) 　　注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。 　　5、加计扣除=(110+320)×20%=86(万元) 　　6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25(万元) 　　注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除(如以上的50万元)，但不得作为加计20%扣除的基数。 　　7、增值额=1150-672.25=477.75(万元) 　　8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07% 　　9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34(万元) 　　注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额(71.07%)超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%。 　　[案例2]某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为： 　　1.收入总额：1800万元 　　2.扣除项目金额： 　　(1)支付地价款：200万元 　　(2)支付开发成本：400万元 　　(3)扣除开发费用：(200+400)×10%=60(万元) 　　(4)扣除税金： 　　1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元) 　　(5)加计扣除费用： 　　(200+400)×20%=120(万元) 　　(6)扣除项目总额： 　　200+400+60+99+120=879(万元) 　　3.增值额： 　　1800-879=921(万元) 　　4.增值比率： 　　921÷879=105% 　　因此适用三档税率。 　　5.应纳税额： 　　879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(万元) 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工