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房地产市场对国民经济协调发展的影响 10经济学实验班 唐屹 32010031317 摘要：房地产业作为国民经济的支柱性产业,其重要性在不断提高。但目前我国房地产业发展中依然存在一些问题,并成为影响房地产业健康发展的关键因素。房地产市场供给失衡已成为影响国民经济发展的因素之一。 关键词：房地产市场；小户型；供给结构失衡；国民经济 一、房地产市场供给结构失衡的原因 (一)开发商所认知的市场需求 部分开发商认为,目前大户型在市场上需求较旺,市场需求决定了开发商愿意做大户型。近些年我国城市化率不断提高,城镇居民总数不断增长,全国城市化率在2004年达到41.75%；与此同时,城镇居民快速增收,2006年可支配收入达11759元。这些数据所给出的信息足以让人相信中国的城镇居民具有足够的消费能力。当把这些数据和持续高涨的房价做一简单的比较之后，就会发现城镇居民所拥有的可支配收人是那么的微不足道。但是由于房价的持续上涨,市场上出现 了许多投机行为。以资金对房屋进行炒作,对现房进行大量的收购,给市场制造了需求增加的假象。不可否认,市场对于大户型是有一定的需求,但是需求量并不是很大。持续地进行大户型开发,不仅造成了高空置率,也给国家造成了经济上的不稳定因素。 (二)开发商所面对的顾客群 业内有句行话,“单价决定档次,总价决定客群”,因为高收人者的钱要比普通老百姓的钱好赚,多数开发商都会以“高品质”为幌子,把项目的客群定位为高收人者,对于单价较高的项目来说,如果户型做小了,会造成“有钱人看不上,没钱人买不起”的客群错位；但是房地产圈同样流行的一个营销寓言是：为何感冒药没有100元这么贵的。大家都知道,药品市场上感冒药品牌很多,有专治嗓子疼的,有药效时间长的,有保证不打磕睡的,但是没有哪一个牌子敢把这些效能集于一身,其原因在于成本太高,售价太高,超出了消费者的心理价位。这个营销故事点出了很多产品在定位时容易出现的误区——“过度营销”,即卖点堆砌得太多,超出了市场接受能力。大户型的病根也在于过度营销,开发商以为高端客户对居住舒适度要求很高,所以楼盘不但地段要好,配套要好,户型也一味地大起来。但是,一旦过高的价格超出了购买者的消费能力和心理价位,就会像“100元的感冒药”那样尴尬。 (三)房屋开发前的面积设计 一个项目的成本主要有3块:土地成本、建安成本以及资金、管理、推广等其他成本。对于土地成本,同一个区域,容积率一样,大小户型的土地成本是一样的;对于建安成本来说,因为中小户型墙体、管道、门窗等更多,楼板的承重力要求也更高,中小户型产品建安成本要略高一些 ,一般比大户型产品每平方米高15%左右;对于资金成本、管理成本、设计费、税费等其他成本,中小户型产品与大户型产品都没有什么大的区别。同样的成本,售价却相差甚远,相对于小户型而言,大户型更容易做出品质,更容易包装,另外大户型产品多定位为高收人家庭,因此价格提升的空间较大。以哈尔滨市开发区为例,目前成本在每平方米2500元左右,如果做中小户型产品,单价卖到每平方米4000元就很难了,而做大户型,定位为高档豪宅,再加上每平方米1000元左右的精装修成本,每平方米卖到7000元也是有可能的。 由此可见 ,利润较低无疑是开发商不愿做中小户型产品的核心原因,但即使利润较低,相对于其他行业来说,做中小户型的利润仍然可观。如果做中小户型 ,基本能保证20% 以上的毛利润。20%的毛利润虽然不低,但对于“一夜暴富,一开就发”出身的开发商来说,还是不愿接受的。 二、房地产市场对于国民经济的影响 房地产业作为新兴的产业,对我国的经济发展起着举足轻重的作用。1998年,我国政府提出将住宅建设发展成为新的经济增长点,加大了城镇住房制度的改革力度。因此,一方面以住宅建设为主的房地产业,在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用；另一方面,房地产业的快速发展,也得益于国民经济持续快速的增长、居民可支配收人的提高以及城镇化进程的加快。2004年,房地产投资完成额为13158.3亿元,同比增长28.1% ,经济增长中房地产开发投资拉动部分达到了2.70%，贡献率达28.5%。这显示出我国房地产业的蓬勃成长已经成为国民经济快速发展提供了强有力的保障和支撑,已成为我 国国民经济的支柱性产业，并且房地产业作为支柱性产业，产业链长、关联度大,能直接或间接带动多个上下游产业的发展，尤其是生活资料消费品的增长。 房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业发展问题，更关系到国计民生、百姓福利。同时我们也应当注意到，房地产市场供给结构失衡对宏观经济的影响。 (一)房地产业对经济增长的影响因素 房地产业作为新的经济增长点，其投资规模的快速发展会促使固定资产投资、钢铁、水泥等行业的持续高增长，并对煤电油运等行业产生巨大的推动力，影响国民经济的协调发