房屋地产基本制度与政策第四章：房地产开发经营管理制度与政策辅导(含习题及答案).docxVIP

第四章　房地产开发经营管理制度与政策【本章的主要内容】　　■本章每年所占分值不大　单选多选判断题综合分析题合计2009年1题0.5分　2题1分　3题1.5分2008年　　1题0.5分1题2分2题2.5分　　【本章的主要内容】　　第一节房地产开发企业管理　　第二节房地产开发项目管理　　第三节房地产经营管理　　第一节　房地产开发企业管理▲　　1.房地产开发企业的概念、特殊与分类　　■概念　　　◇房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业　　　◇又称为开发商或发展商、建设单位、业主等　　■特殊性（三特点）　　　◇高投入、高风险　　　◇回报周期长　　　◇综合性强，关联效应大　　■分类（两大类）　　　◇有限责任公司　　　◇股份有限公司　　2.房地产开发企业的设立条件（人财物名）　　■有符合公司法人登记的名称和组织机构（名）　　■有适应开发经营需要的固定的办公用房（物）　　■注册资本100万元以上（财）　　■有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（人）　　■法律规定的其他条件　　3.房地产开发企业资质等级　　■资质等级（4级）　　　◇一级　　　◇二级　　　◇三级　　　◇四级　　■确定资质的条件　　　◇注册资本　　　◇从事房地产开发经营时间　　　◇近三年房屋建筑面积累计竣工　　　◇连续几年建筑工程质量合格率达到100%　　　◇上一年房屋建筑施工面积　　　◇专业管理人员　　　　△总数　　　　△中级以上职称管理人员　　　　△持有资格证书的专职会计人员　　　◇完备的质量保证体系　　　　△具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　　　△从未发生过重大工程质量事故　　【重点】房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本从事房地产开发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52　≥10≥5≥2四级资质≥100≥1　已竣工的建筑工程　≥5　≥2　　4.房地产开发企业设立程序　　■设立程序（两步）　　　◇领取营业执照　　　◇到房地产开发主管部门备案－领取营业执照30日内核发《暂定资质证书》　　■备案需提交的资料　　　◇营业执照复印件　　　◇企业章程　　　◇验资证明　　　◇法定代表人的身份证明　　　◇专业技术人员的资格证书和聘用合同　　■暂定资质的管理　　　◇主管部门在收到备案申请后30日内核发《暂定资质证书》　　　◇暂定资质条件不低于四级资质条件　　　◇暂定资质证书有效期1年　　　◇可延长，但延长期不得超过2年　　　◇自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目，其有效期不得延长　　5.房地产开发企业资质管理　　■管理机构　　　◇中央－国务院建设行政主管部门　　　◇地方－县级以上地方人民政府房地产开发主管部门　　■分级审批制度　　　◇一级资质审批－由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批　　　◇二级及二级以下－由省级主管制定审批办法　　第二节　房地产开发项目管理　　【本节主要内容】　　1.确定房地产开发项目的原则◆　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■　　3.房地产开发项目资本金制度◆　　4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◆　　5.房地产开发项目质量责任制度◆　　6.项目手册制度◆　　【内容详解】　　1.确定房地产开发项目的原则，应符合　　■符合五划　　　◇土地利用总体规划　　　◇城市规划　　　◇年度建设用地计划－用地计划　　　◇房地产开发年度计划－开发计划　　　◇有必要的纳入年度固定资产投资计划　　■原则　　　◇开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得　　■建设用地使用权的取得方式（两大类）　　　◇出让－有偿有期限　　　◇划拨－无偿无期限　　　　△国家机关用地、军事用地等法律规定的项目　　　　△经济适用住房用地　　■建设条件书面意见的内容（出让或划拨之前政府出具的意见），出让或划拨的附件：　　　◇房地产开发项目的性质、规模和开发期限　　　◇城市规划设计的条件　　　◇基础设施和公共设施的建设要求　　　◇基础设施建成后的产权界定　　　◇项目拆迁补偿、安置要求　　3.房地产开发项目资本金制度　　■项目资本金概念　　　◇指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务　　　◇投资者可按