房屋地产发展前景.docVIP

? 碧桂园 碧桂园早已在全国二三线城市深耕细作，借助武广线开通，碧桂园在武汉咸宁的必威体育精装版项目温泉城开盘，两成目标客户来自珠三角。除却大本营广州外,碧桂园在清远、韶关、长沙、咸宁、武汉等地的项目已达数十个。碧桂园凭借2009年在多个二三线城市增加的项目投资，2010年一季度销售面积一跃进入三甲。 金地 　　—金地非常重视二线城市，例如去年投资的华东片区，天津、武汉、沈阳等城市，都是典型的二线城市。在其现有土地储备中，二三线城市占比超过80%。其中2009年至今新增土地储备，二三线城市按可售面积占比约为82%。截至2009年底，金地集团已经进入了全国共十五个城市，形成了珠三角、长三角、环渤海、武汉、沈阳、西安的全国布局。 —2009年，金地集团销售面积超过10万平方米的项目共7个，其中绝大部分项目在二线城市，如天津、南京、武汉、西安、沈阳。2009年，销售金额在10亿元以上的项目有6个，半数在二线城市，如南京、杭州、西安等。在2009年全年的销售额中，二三线城市占比约为58%。 —金地集团2010年计划新开工面积中，二三线城市占比约为80%；2010年计划销售面积中，二三线城市约占一半。 四、二三线城市房地产发展的驱动因素和风险 一个城市的地产发展水平是与该城市的经济发展程度、人口数量、居民消费能力等因素密切相关。随着二三线城市加速城市化进程，及产业转移带来经济、人口容量提升，带来二三线城市多种购房需求释放，推动楼市快速发展。二三线城市为房地产开发提供了长期的驱动力，但是，土地开发和财政分税等深层次问题还未解决，这些机制上的因素仍可能会影响到二三线城市房地产市场的健康发展。 （1） 驱动二三线房地产发展的因素 城市化、工业化提速为二三线城市房地产发展提供动力。2008年以来，众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设，正为大胃口的开发商提供了新一轮机会，如天津滨海新区、石家庄滨河新城、成都高新开发区、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等，成为聚集开发资金和房产投资的洼地。 放宽中小城市和城镇户籍限制、促使符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户。假如中国城市化率每年以1%至1.5%的速度递增，每年有1000万农民“变为”城镇居民。特别是随着一线城市各项生活成本的上升，二三线城市就成了作为消化农村城市化最先锋的城市。这为整个房地产行业创造了良好的发展契机。需求持续增加，促使近几年大部分二三线城市呈现供不应求的态势。 长期累积效应的释放，包括经济发展、城市化进程、基础设施建设、居民购买力等多重因素带动了二、三线市场步入全面和快速发展阶段。相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的房地产市场尚未形成泡沫。随着中国经济转型，这将给许多中国二三线城市的发展带来机遇。 ? （2） 影响二三线房地产市场的风险 土地财政和住房政策改革可能带给房地产市场的潜在冲击。针对一线城市房地产调控的政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。但是，经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等针对商品房投资、投机的措施仍可能对二三线房地产价格空间造成挤压，从而缩小房地产企业的盈利幅度。这类冲击将可能转变房地产的高盈利经营模式，成本控制能力强，土地储备多的企业所受影响不大。 不同地区的二三线城市房地产的发展环境和形势有所不同。在600余座二三线城市中，究竟选择哪些城市进行拓展，是房企首先要面对的问题。不同二三线城市城市化进程各异，有些起步早，有些则相对较晚。比如大连和青岛，很早就进入了房产开发热潮，有的三线城市，比如苏州，现在拿地都很难。而一些二线城市则刚刚进入热潮期，比如成都等城市。 随着一线城市土地供应的紧张，一些大的房地产企业在海南、珠海与长三角等热点城市进行了高强度扩张，一部分三四线城市的房价、地价出现了较快上涨。2009年二线城市土地不断狂飙，土地出让金更创出历史新高。数据显示，去年全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140％，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49％。其中，杭州土地出让金高达1054亿元，高于上海、北京，位居全国第一，同比上涨幅度达到238％。前20名中，同比增长幅度最大的是宁波，为617％，其金额为488亿元，排名第6。同比增幅第二的是厦门，为475％，其金额为303亿元，排名第12。这些城市的房地产热度已经接近一线城市，相对风险较大，可能遭遇差别调控政策。 整体而言，二三线城市机会都是存在的。而作为“潜力股”，那些经济发展迅速，但城市化相对滞后的城市更值得关注，其黄金增长期更长，利润空间更大。要选择那些正在快速起步、成长，具有一定人口规模，同时目标客户群正在崛起的城市。二三线城市高房价基本集中在区域规模的中心城市，以及轨道交通沿线地带。受政策利好，