房屋地产企业车库车位地下停车场争议如何化解.docVIP

房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？ 一、地上/地下停车位基本规定： 物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 业主买一赠一 非业主，单独计税。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （非道路） 占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 如合同明确约定内容为所有权： 如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有。 如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。 （人防工程只允许出租） 二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？ 人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。 我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程。” 因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键。 如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。 小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。应该有业主委员会的参与。 资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。 北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价，不能随意在费用上拔高。 北京华展公寓业主，将开发商——北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院。 北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。 实践判例： 天津赵某认为，地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。 法院经审理认为，依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属符合法律规定。 并且，在双方签订的补充协议中，原告赵某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此对原告的诉讼请求不予支持。 产权问题总结： 【1】地下车车库，合同明确约定所有权 与其它可销售的开发产品处理方式相同。 【2】地下车车库，合同明确约定使用权 出售使用权，按照出租不动产处理，需要计算营业税等 对于土地增值税、所得税： 对应的占地面积不得作为住宅项目的开发成本（基础设施费） 对应的建造成本不得作为住宅项目的开发成本（公共配套设施费） 转入开发商的固定资产，折旧税前扣除， 【3】如合同没有明确约定 如果在商品房买卖合同中没有明确约定，则产权属于全体业主所有，但由物业公司统一管理，则按照出租不动产处理。 三、如果开发商或物业公司将出租收益转存业主维修基金，不涉及企业所得税。 占道停车位 占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 对应的占地面积可以作为基础设施费，分别计入普通住宅、非普通住宅和非住宅项目的基础设施费 租金收入一般由物业公司按月收入，统一计算缴纳营业税。 如果物业公司将出租收益转存业主维修基金，不涉及企业所得税 注：不允许买断租赁权 四、土地增值税条例第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 细则：第四条　条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 土地之上还上地平线之上 五、地下停车场所出售还是出租？所得税与土地增值税处理差异？ 【1】房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入？ 31号文：（三十三条）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（摊入开发产品计税成本） 租售给业主，计算土地增值税。 凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。 单独办理产权转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。 地下停车场以长期租赁的方式，与业主签订长期租赁合同，开具租赁业发票。 是否按销售缴纳土地增值税？ 辽地税函【2012】92号，土地增值税 ：转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。 无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地