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房地产专题 1、（2011年税务代理考题）综合题 （一）基本情况 1.安居房产公司为一家新成立的房地产开发企业，2009年2月该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。企业分别以商品房和为电信部门建造的通讯设施为成本计算对象报主管税务机关备案。 2.2009年9月该楼盘取得预售许可证并开始预售商品房；2010年12月开始销售商品房。 3.当地主管税务机关规定：该地区开发商品房的预计计税毛利率为15％；土地增值税的预征率为2％；预售商品房缴纳的土地增值税、营业税及附加允许在缴纳当期企业所得税税前扣除。 （二）审核企业2009年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现： 1.2009年度企业利润总额为-660万元，纳税调整增加为4185.2万元，纳税调整减少1800万元，全年缴纳企业所得税431.3万元。 2009年度纳税调整项目及金额 单位：万元 纳税调整项目 金额 ? 预计计税毛利额 3600 ? 广告宣传费超支 500 ? 职工福利费超支 13.2 ? 职工教育费超支 12 ? 行政性罚款 60 ? 预收款缴纳营业税及附加 ? 1320 预收款缴纳土地增值税 ? 480 合计 4185.2 1800 2.2009年度累计预售商品房4万平方米，收取预售款24000万元，预收款缴纳的土地增值税和营业税及附加合计为1800万元，企业计入“递延税款”。 （三）审核企业2010年度相关财务核算资料发现： 1.2010年度“利润表”如下： 项目 金额 一、营业收入 32400 减：营业成本 21600 营业税金及附加 2430 销售费用 500 管理费用 400 财务费用 -70 二、营业利润 7540 加：营业外收入 ? 减：营业外支出 ? 三、利润总额 7540 减：所得税费用 1885 四：净利润 5655 2.2010年1月～12月累计预售商品房1万平方米，收取预售款6000万元，企业相关的账务处理为： 借：银行存款 6000万元 贷：预收账款 6000万元 3.2010年12月结转实现销售的商品房5.4万平方米，并将预售款结转，实现商品房销售收入累计为32400万元，企业相关的账务处理为： 借：银行存款 2400万元 预收账款 30000万元 贷：主营业务收入 32400万元 4.2010年12月在预售款转销售同时，将原计入“递延税款”预售款缴纳的营业税及附加和土地增值税结转到“营业税金及附加”，企业相关的账务处理为： 借：营业税金及附加 2250万元 贷：递延税款 2250万元 5.2010年11月开发产品完工，结转完工产品成本为32300万元，其中商品房成本32000万元，邮电通讯设施成本为300万元。 商品房开发成本中，因出包工程未最终办理结算和部分公共配套设施尚未完工，企业根据有关合同和预算等资料，采取预提方法计入开发成本，并结转到完工产品成本。经核实确认，出包合同总金额为20000万元，已取得发票的17000万元，未取得发票预提计入开发成本3000万元；公共配套设施预算总造价1000万元，未完工未取得发票预提计入开发成本为300万元。12月份结转销售商品房成本为21600万元，相关的账务处理为： 借：主营业务成本 21600万元 贷：开发产品—商品房 21600万元 6.为通信部门建造的电信设施12月份移交给电信部门，并收款400万元。相关的账务处理为： 借：银行存款 400万元 贷：开发产品—电信设施 300万元 资本公积 100万元 7.2010年度“财务费用”借方发生额为10万元，贷方发生额为80万元。经审核确认，借方发生额为开发产品完工后企业贷款应承担的利息及金融机构手续费；贷方发生额为企业将资金临时借给其他企业所收取的利息。 8.2010年12月未出售的部分开发商品房收取临时租金收入20万元，相关的账务处理为： 借：银行存款 20万元 贷：其他应付款 20万元 9.销售费用分别为委托某广告公司进行广告策划费200万元和支付商品房代销机构代销手续费300万元，分别取得广告业专用发票和服务业发票。 10.管理费用中开支的内容为缴纳的土地使用税15万元、印花税30万元，业务招待费180万元，其余为房租、办公费和人员工资及福利费、教育经费等。 11.开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。 附表：适用的有关税率 表1?土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过5