房屋地产产业中个税种的问题.docVIP

（房地产产业中，各种税种之间存在的问题、税收在房地产中的成本过大） 现在，物价的迅速增长，使得群过人民已经感受到了通货膨胀带来的压力。房价的急剧攀升更是让老百姓望洋兴叹，住房难，买房更难的问题日益严重。但是房价的迅速增长并不仅仅是通货膨胀造成了，更大一部分是应为税收的增长引起的。 税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。所以说，房地产作业一种产业也不可能避免税收的征收。但是在我国，房地产的天平已经倾向了税收，过重的税收使得房地产也的成本加大，这样一来，遭受损害的不是房地产开发商，而是普通消费者。因为，开发商将增加的那部分税收转嫁到了商品房的价格之中。实质上，纳税的不是房地产商，而是消费者。在人人将矛头指向开发商的时候，其实政府也有不可推卸的责任。那就是过高的征税在一定程度上推动了房价的攀升。据统计，目前我国很多地方财政收入的30%~50%，来自房地产和建筑行业，在经济发达地区，这个比例更高。”梁静调查的数据显示：上海2004年房地产行业税收收入437.74亿元，占上海当年地方财政收入的39%；成都2006年房地产行业税收收入78.6亿元，占地税收入的40%；重庆2007年房地产税费收入400余亿元，占全市财政收入的50.8%；而郑州市2007年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元，占全市税收收入总量的48.6％。“房地产业税费背负着一半的财政负担，这是不合理、不科学的。 房地产业税费的不科学性，说明其背后各种税种之间必然存在诸多问题。我们知道，房地产的税费所涉及的税种有以下11种：营业税、土地增值率、城市维护建设税、企业所得税、教育费附加、印花税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和固定资产投资方向调节税。在这里我们就讨论房地产产业中所特有的几种税种中存在的问题： 首先是，城镇土地使用税存在两个问题：一是其征税范围只限于城镇与工矿用地，城镇以外的乡镇企业用地便无须就使用土地交税，征税面过窄，使企业间平等竞争遇阻。二 是税率偏低、级距过小，每平方米税额上限为10元，无法起到调节土地收益的杠杆作用。 其次是，耕地占有税。耕地占用税开征于1987年，实行地区差别定额税率，从量计征，即按以县为单位计算的人均耕地面积分为四个等级，各级的每平方米单位税额为：人均耕地1亩以下的，税额2—10元；1—2亩的，税额1．2—1．8元；2—3亩的，税额1．3—6．5元；3亩以上的，税额1—5元；且不论所占耕地的地理位置、质级如何，物价上涨与否，反正好地、劣地皆等额纳税。但物价水平的提高使当时所定税率标准显得过低。据统计，全国平均每平方米建设占用耕地所征的耕地占用税尚不足建设投资额的1％，可见其税率之低已难以发挥保护耕地、高效用地的主导作用。同时，本税中的“耕地”特指用于种植农作物的土地，对林地、草地、养殖水面等非耕地则未予规定，无法有效制止乱占滥用其他农用土地的不良行为。另外，对外资企业免征本税有违税负公平原则。 再次是，房产税。房产税税率也是早在1986年所确定，现房价又有不同程度升值，若仍按房产“原值”计税，明显属偏低，且原值在实际操作中往往较难把握。还有，今日城市居民生活水准已有普遍提高，房产税对所有非营业用房实行免税的优惠政策是否仍然适用值得探讨；既要对合法致富、私人置业予以鼓励，又要对一户拥有数处豪宅的高收入者进行合理调控，还要兼顾财政拨款单位非经营性用房的管理，加强房产税应有的调节功能。 还有，营业税。从2009年之前营业税（购房5年内转让即开征营业税）的征收效果来看，此项政策对二手房的房价并没有起到抑制作用。 土地增值税。本税的主要缺陷有：1）税率颇高。本税的税率为30％—60％，若再加5％营业税和33％企业所得税，企业实际的平均税负至少达40％或以上，位居世界多数国家和地区前列。本税开征当时的主要目的是为了抑制炒卖地皮的暴利行为，现今这一机制已不复存在，且当前内需不足，需刺激投资，故如此高税率已不合时宜。事实上，高税之下，反而诱导了企业的各种规避和投机行为，恐怕有违设置本税的初衷，妨碍土地合理流转，造成税收流失。2）统一过死。统一的四级累进税率，让旧城区和新城区、发达地区和落后地区税赋相等，在某种程度上有碍新区及落后旧城区的开发，也影响旧区中开发成本较高地块的建设，缺乏灵活性。3）征税范围狭窄。土地增值税暂行条例规定，只对转让土地使用权及其地上建筑物所有权并取得收入者征税，但对因土地使用权出租或转租、房地产折价入股等形成的土地增值不计征，与税赋公平原则相悖。 契税。在1997年7月1日前，契税税率为6％，1997年7月1日后虽经调整降低至3—5％，但却增设了地租部分的契税，而土地租金约占全部建房成本30—40