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房地产开发企业会计核算问题探讨 随着市场经济体制的发展，房地产业得到了超高速的发展，而另一方面，其各项费用也在不断增长，为了保障房地产开发企业的经济利益，提高企业的盈利能力，就必须进行有效的会计核算。 一、产开发企业会计核算的重要性 房地产开发企业与一般的施工企业不同，它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务，通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。因此，完善房地产开发企业的会计核算工作，提高会计核算质量，是房地产开发企业经营工作的重点。 二、开发企业会计核算的特点 1 、定会计核算,设方式和经营模式可以统称为开发模式。同的开发模式涉及的会计核算方法也存在较大的差异。例如，对于开发任务，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法存在根本的不同。 2、核算与自营核算并存。房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，二是留作自用或自营。针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也不尽相同。如果房地产企业开发的项目全部为自持物业，则企业应按照固定资产建设进行操作和处理。然而，大部分房地产企业的开发项目为综合性项目。购买的土地是一宗地，在这一宗地上既要建设销售物业，也要建设自持物业。这就存在销售核算与自营核算并存的现象。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然 也收取租金，但间接为企业 的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。 3、发节点与收入、成本核算。房地产企业的会计核算与其它行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。 4、总承包单位的核算。房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订施工合同，委托施工企业进行施工建设，这就是我们通常讲的承发包关系。对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由一家具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包将工程分包给其它施工单位。在房地产企业与施工企业间的承发包关系中存在着诸多会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发产生直接的影响。 三、房地产开发企业会计核算中存在的问题 1、房地产开发企业收入确认的复杂性。房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计准则》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。 2、产开发企业商品成本与售价的不配比性。首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则一年两年，长则四、五年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计人当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。通常