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当前房地产会计业务处理问题对策研究 程涛 雨润集团扬州雨润房地产开发有限公司 摘要:目前,我国的房地产事业在经济的高速发展之下进步迅猛,然而房地产的经营与产品都有着自身特点,在其会计业务处理方面面临着诸多问题,如成本费用核算、收入税收差异等,对其产生了一定的不良影响,导致房地产会计业务在信息的完整性与可靠性上存在很大的偏差。为了解决以上问题,笔者提出应该对房地产会计业务处理问题进行严格控制,如建立预收款项的预缴制度、改革收入核算机制以及革新预售下的流转环节等等,力求减少虚报收入,保证会计信息的真实性。 关键词:房地产;会计业务;问题处理 一、房地产企业的税收核算问题分析 (一)在税收条件下的收入会计核算问题 1.房地产企业收人确认的问题。具体来说是由于会计准则与税法在进行收人确认时难以达到一致,将会产生诸多差异,主要表现在以下两个方面:首先,在预售销售条件下,房屋最为房地产企业的销售商品,在房地产企业拿到销售许可证后,就可以进行相关销售活动。那么此时,由于预售而受到的款项,就被称之为预售款,它具有暂收的性质,因此不能作为企业收人完成确认。当工程完成后,并且验收合格,那么当时的预售款项才晋升为业务收人。但是在相关税法的规定上,预收款项即为预售的收人,要求其根据规定进行税率计算并上交税款。其次,房屋销售通过合法的贷款按揭办理之后,剩下的款项在进行转账的当天再进行收人的确认。然而在税法上也有着相冲突的规定,即将首付款的到账日期作为收人的确认。 2.房屋附属设施的会计核算问题。所谓房屋附属设施,主要包括三类:第一,车位、储藏室、地下室、阁楼等;第二,已经获取的客户中途放弃定金、施工延迟后而产生的处罚金、违法合约的保证金、先租再售的租金以及政府部门的奖励等;第三,采光费、宣传费、上房费等。这些设施的费用并不在收人核算范围之内。 3.房地产开发商品计人会川亥算的问题。该问题笔者主要列举三方面的内容:一是开发的商品作为自用、公益、宣传、广告、销售、福利、捐献等任何之一情况,并没有进行纳税;二是对于老城进行改建之后,向原有住户所付的补偿款,其中的偿还面积与拆迁面积相等时,或者是补偿面积超出拆迁面积时的价格差值,也没有进行收人合并;三是当房地产企业的开发商品完成之后,对于预售的款项也没有结款收人。 (二)成本费用的会计核算方式问题 1.成本结算依据问题。对于没有按照工程进行结算的单据,不能将其纳人到成本费用当中,而是要依据合同以及预算金的数额进行列人。 2.成本核算对象问题。在成本核算中,极易出现核算对象混淆的情况发生,将成本进行超前列支。例如,某工程的下一期成本的超前列支,或者是有价转让、企业自用的附属设施等,这些没有对其进行单独的成本核算,而言没有将其纳人到主营业务成本之内。 3.成本分类不明确的问题。当成本分类难以理清时,同时转结成本的比例也发生错误,止蹼情况主要包括以下情况:第一,对于期间费用和产品的开发成本没有依照规定进行核算;第二,对于未完成的开发产品所产生的成本纳人到经营成本中;第三,对于各期进行分担的土地成本以及土地附加成本相对于前一次的列支超出的;第三,对于公共设施的核算,如,土地取得成本与开发成本、设施建设成本、前期建设的工程成本、贷款产生的利息成本等,没有做到直接或间接的独立核算。 4.期间费用的纳税额问题。应该在期间费用的列支范围和其对应标准中适当增加,并且减低对应纳税的金额。如开发产品时的预售收人,可以作为产品的广告宣传费用使用;产品开发过程中的相关招待费用可以列人管理费用范畴。 二、房地产企业会计核算的改进措施与对策分析 (一)严格实施预收款项的预缴制度 根据国家税务局针对房地产开发业务的纳税规定进行严格执行,并且能够保证按时交纳税款。对于当期获得的产品预收金额,首先应该依据预计计税的相关规定,以当季度的毛利率计算毛利金额,同时将期间费用、营业税额和相关附加费用等减除,在此之后,剩余的数额在计人应纳税金额当中。对于准备要进行开发的产品结算,应该在计税成本结算之后再完成调整工作,要优先保证税款顺利确认。 (二)改革房地产企业收入核算方式 1.确定收人确认标准。在房地产完成产品开发以及手续移交之前,所收到的预收款智能作为暂收款项,并不能对其进行收人确认。当房地产开发企业与客户正式签署买卖合同完成之后,相关法律手续均已实施,或者是房屋验收合格后,客户对其进行了付款形式的确认,并房屋手续移交完成,亦或是房地产取得的可计量数额,以上情况才能作为销售收人完成收人确认。 2.确定核算销售收人范围。房地产企业的开发产品销售收人,一般都是进行公开销售而得到的收人,主要涉及房屋销售收人、销售相划量施所得收人、自行开发的产品销售收人以及最初的土地开发转让收人等。在此其中,销售自用的房屋不能作为销售收人,只能作为固定资产完成核算。