利率与房屋地产行业之间的关系.docxVIP

利率与房地产行业之间的关系 中国近年来最热门的问题莫过于股市与房地产问题。中国人自古以来就有“安居乐业”的说法，在传统思想的中国人眼中房子自然是养老的必须品，其重要性不言而喻。随着我国房地产价格的不断上升和地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，由此可见房地产业已经发展为带动我国发展的支柱产业，也因房地产业的快速发展有力的推动了国民经济的增长。但现今房地产业的快速繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的负面影响。因此，对房地产市场加强调控现今成为政府宏观调控的重要内容之一。 利率政策是央行货币政策中最常见的、最有效的调结工具，使调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产这个“准金融”进行调控的重要手段之一。准备金利率的变动对我国房地产业的影响自2006年以来，央行七次提高利率，仅2007年一年就10次提高利率由9％调整到14.5％,2008年上半年提高4次利率调整到15％，但经过美国金融危机的影响我国准备金利率与2008年下半年又调整至14％左右。在这样的背景下作为调整资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响。利率调整对购房消费者的影响准备金利率的提高最直接的表现就是中国百姓存款利息的增加。但对购房消费者来说，会在一定程度上增加购房者贷款支出。 一方面，对已购房者来说，利率的挑高增加了他们每月支付的购房成本，主要是个人住房公积金贷款的利息支出会有所增加，但总体上可看影响有限。另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。这里所说潜在购房者主要是投资购房人和自住消费购房人。如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出相对增加，会导致潜在消费者降低购房欲望甚至转为持观望状态，从而导致房地产业的萧条影响整个经济增长速度。利率调整对房地产开发商的影响房地产开发行业属于资金密集型行业，找商业银行贷款融资目前还是大多数开发商的主要筹资渠道，因此利率调整决定房地产开发商的融资费用和财务成本的增减变化。当贷款利率持续大幅度上升4时，开发商的财务成本也相继增高，在房价保持不变的情况下，增加的成本又不能通过合理的方式转嫁到地产价格上，因此开发的收益相应就会降低，在这种情况下开发商可能会减少房地产的投资，这样会使房地产的供给量下降。但是这种影响我们也要分对象来看，一方面，对于规模较大实力较强的房地产开发企业来说不会有较大的影响，因为09年时有三成的上市房地产企业的平均负债率在70％左右的水平，但其中又40％多的负债是通过销售的预收款反映的，而其余的不到30％的负债是有利率因素的影响，对于这20％多的贷款利息的影响对于房地产商而言是微乎其微的。 另一方面，对于规模小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，其筹集资金主要来源于银行的贷款，利率的调整无形中会大大增加财务费用的支出，使项目资金的运作收到大大的影响，所以小规模的房地产开发企业就会遭到淘汰。这又有利于房地产行业的结构优化和调整。银行利率变动对房地产价格的影响 从理论方面而言 ，按照凯恩斯主义的观点，银行利率与房地产价格呈反比例关系，当利率提高时，其他投资方式的收益会增加,使投资者对房地产行为减小。投入资金量的减小本金的成本增加相应会使投资的收益降低。房地产市场会出现明显的降温，导致价格回落。相反利率降低到一定程度，各方面资金需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产的价格上涨。我国利率政策对我国房地产价格控制失效的原因分析从我国1995年—2003年的减息过程中，房价出现了呈现稳定的上涨，表明了我国年利率的变动与房价的反比例关系；然而在2004年—2007年的加息过程中，我国的房价不仅没有下降，反而出现了快速的上涨。房价的非理性的上涨，是我国利率政策对我国房价的作用失效。其主要原因是多方面的：利率政策对房价的抑制作用具时滞性在调整利率的过程中幅度较小，对于房地产市场所造成的影响微乎其微，从本质和决心上难以起到控制房地产市场繁荣，抑制价格的作用，并且利率政策存在着滞带性，使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果，甚至其实际结果与预期目标背道而驰。高回报是房价上涨的主要原因2002年以来，我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴力行业之首，房地产开发商追求高额利率，国际地产利率一般在5％左右，而我国的地产利率高则100％以上，甚至有高达200％，早在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中，有6人是靠房地产一举暴富。这6人身价财富，都在100亿以上，最高的达到160亿，最近几年的胡润百富榜前100人中从事房地产行业的高达30％以上。央行对房地产行业造成的融资成本的增