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当前经济形势下房地产企业的法律风险控制作者:　　时间:2010-02-27　　浏览量?1159　　评论 0　　?0　　0当前经济形势下房地产企业的法律风险控制2008年，美国次贷危机引发国际金融危机，中国国内经济受到了前所未有的冲击。中央政府随即出台一系列政策对国内市场经济进行调整，以保障国内经济平稳发展。目前，国际经济形势尚不明朗，中国经济则需要三至五年左右时间的调整，与此同时，作为中国经济支柱型产业的房地产业的调整周期可能会更长。中国的房地产企业正经历上世纪九十年代以来最为严峻的挑战，企业自身应当积极行动起来，积极的控制和避免未来三至五年内的经营风险，保障企业平稳的过渡。一、何为法律风险？法律作为社会行为规范，规范并制约着社会主体的各种行为。法律制约着企业，必然影响企业的成本和利润，影响企业的生存与发展。企业违反法律的经营行为必将受到法律的制裁，其结果会直接表现为企业的成本增加、利润减少，更甚者一次大的法律风险导致企业负债、破产。由此可以看出，法律在规范与制约企业经营行为过程中或者企业依据法律进行生产经营过程中产生的经营风险即为法律风险。二、房地产企业经营过程中的法律风险及控制。我国的法律法规对房地产企业的经营行为规范几乎涵盖的所有方面，这其中包括房地产的前期项目立项、土地使用权取得、投资贷款、拆迁、联建参建、招标投标、工程建设的承包、分包、工程的竣工验收，房地产预售、销售、租赁、物业管理等。以下就房地产企业经营管理过程中出现的几大法律风险略述如下：（一）、土地使用权。1、企业在土地使用权取得过程中的法律风险。（1）、?我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种，房地产开发企业在取得不同主体所有的土地使用权时，在土地使用权的补偿主体、程序及标准上都存有差异。具体对比来说，城市规划区范围内的国有土地城市房屋的拆迁补偿由房地产开发企业支付，而集体所有的土地则由政府支付土地附着物的补偿。由于两种不同的补偿主体所处的社会地位是不同，造成房地产开发企业在拆迁方式和拆迁补偿问题上更容易与被拆迁人发生矛盾，处理不慎多会引起群体性纠纷。对于此种问题，笔者认为房地产开发企业可以分两种情况处理：一、若受让的是城市规划区内的集体所有的土地，先经政府依法征用转为国有土地并支付完拆迁补偿费用后再进行使用权受让。二、若受让的是城市规划区内国有土地，则企业先经主管部门批准，办理《房屋拆迁许可证》并按相关标准对房屋所有人或使用人给予补偿和安置、搬迁后，再开展拆除工作。（2）、金融危机背景下，房地产业虽未被国务院列为十大振兴产业之一，但从2008年下半年以来国家对房地产业的政策性导向来看，政府还是在努力扶持、稳定房地产业稳定工作上下了很大功夫的。下一阶段国家很可能在降低、取消房地产企业在房地产开发过程中的相关税、费问题上做足文章，目的以此降低房地产企业的开发成本，稳定房价。与此同时，这也极可能导致部分房地产企业盲目拿地、抢地。??　2、土地使用权取得的法律风险控制。房地产开发企业在进行项目开发的前期，应当注重对该房地产项目的可行性论证，包括法律论证，审慎签订投标和拍卖等获得土地使用权过程中的文件、合同，慎重对待征地、拆迁安置与补偿合同事宜，以确保房地产前期开发的合法、顺利。??（二）、建设工程施工。　　1、建设施工中的法律风险。总承包的施工企业好坏直接决定商品房的房屋质量，而房屋的质量就是房地产开发的核心，也直接关系到购房人的根本利益。如今，很大一部分的开发商将工程发包给不具备相应资质的施工企业，或任由实际施工方挂靠其他具有资质的企业，或默认非法转包和越级承包的行为，还有的开发商暗箱操作发包给关联企业。选择这种模式施工，可能更多房地产企业是从自身规模或者成本角度考虑，但不得不说此种行为的法律风险太大，比如施工方无故推延工程竣工期限；工程质量不合格验收不能通过导致开发商迟延交房；商品房面积误差过大等。??2、建设施工的法律风险控制。为了避免遭遇更大的法律风险，选择一家具有合法资质的承建企业是优秀房地产企业应该做的，同时，在签订建设工程施工合同及后期补充协议中，应当详细明确双方的权利义务、法律责任。在建设施工过程中注意法律风险的预防也是对自身合法权益、经验风险的有效保障。(三)、房地产销售。　　1、房地产销售过程中的法律风险。实践中，房地产销售中法律风险主要有商品房的广告宣传、商品房的预售、商品房买卖合同的签订等。按照最高院的司法解释，商品房销售过程中开发商发布的广告或承诺，很大一部分是可以视为合同要约的，如果开发商只为销售并夸大、虚假宣传，最终可能导致购房业主的集体诉讼。另外、商品房的预售许可及商品房买卖合同的签订应当合法。现在有些售楼部随意修改合同条款或随意向购房者承诺，最后极容易导致纠纷不断。　　2、房地产销售过程中的法律风险控制。首先，商品房销售广告的