异地拓展房屋地产项目的难点何在？.docxVIP

????????无论是在前期的求生存阶段还是后期的业务拓展阶段，房地产代理公司几乎都会遇到异地项目。在宏观调控形势下，异地开发甚至成了大企业分散经营风险、中小企业求得生存的必由之路。而且，异地开发的区域选择也从一级城市向二级城市、三级城市扩展。然而，房地产是地域性极强的行业，异地项目的操作大多会遇到一些棘手的问题。深圳地产代理行业的老大世联曾经 “深军北伐”，结果在武汉市场上水土不服。被迫撤回，直到两年后再进武汉。很多知名开发商和代理商在二三线城市拓展的结局是铩羽而归。具体的原因何在？是对市场情况的细节不能准确把握？是不了解当地的购买习惯？是对当地的媒体不能很好把握？是当地规划、施工、绿化、广告等合作方不能很好配合？是原有骨干员工不能适应当地的工作和生活？是当地的人力资源不能满足需要？还是与当地政府关系不到位？与当地的开发商存在沟通障碍？……我们是哈尔滨市的一家代理公司,但是我在山东却待了有将近三年的时间,那时我是策划总监.(当然在山东是做所谓的异地项目了,绝对不是去旅游,呵呵)，还有在江苏的操盘过程，在沈阳的接盘过程……就不一一表述了。对于常年的异地操作,我的体会就是说难也难,说不难也不难,别骂我在说废话,请看:一、人的问题。（1）代理商的能力：A平时的积累：初到张掖，我们初来乍到，绝对不会比当地的代理商高明到哪里去，但是我们公司的数据库发挥了作用（作为代理商，不能眼睛只会看本市楼盘，全国的资料收集相信作用不只是一点点，但是有几家会做这种“无用功”呢？）我们通过对当地的人文资料的一通描绘，让开发商感觉仅些一点，就合作了。是不是太简单了（关键是过程，而不是我现在说的这简单几句话）。B七分靠打拼：对于一个陌生的城市，你的资料再多也不能代替“体验”，之后我们几个人天天在市场上走，小打小闹地买些东西接触商家，看别人买东西接触消费者，走门市店，走大中小型商场，走批发市场，走旅游景点，走会展中心……走遍全城！一个陌生的城市就这样让我们熟悉起来，甚至于有些地方连当地人都没有去过，可是我们却可以告诉他们怎么走，呵呵，当然这也耗去了我们不少的成本，但是：值！变成了阳光打造的黑人也值！C找老乡：现在江浙人可以说遍布全国，我们不断地联系在当地有家有事业的江浙老乡，从他们那里我们知道了太多的东西，包括人际关系处理的不同、消费心理的不同、普遍性格的不同、政府作风的不同……这些内容可不是想自己用眼睛看就可以轻易看得明白的哟！D人品致胜：人文的不同造成的是做事的差异和对事的理解的差异，但是并不表示就是天上地下那样的严重，因为人心都是一样的，只要你知道了上述的内容，入乡随俗是表示对当地人文的尊重，同时诚实可信的人品是所有地域的通告证，别想靠“脑力”征服别人，这永远都是个误区！（2）开发商的能力：A老总的个体能力：在操作过程中，政府的关系建立是个永远的难点，异地开发尤其如此。如果开发商老总没有这个能力，说再多也没有用，我们的努力将会在最后成为“0”。幸运的是，在我们与政府在必要环节进行沟通的时候，往往发现，开发商的工作已经做到位了，这让我们省了很多的事，一个字“顺”。如果开发商老总不具备建立政府关系的公关能力，那难点就不用说了，政府就是堵在路口的怪兽，我们过不了关，还会有下一步吗？B开发商的团队能力：说白了，独挡一面，一切各司其职，同时又没有过于复杂的人际关系，管理当道，与此类开发商合作，塌实！如果开发商企业内讧不断，面子当道，代理商有天大的本领，也会遭遇不可解也！二、市场的问题：人的问题解决了，市场就是一个让我们操作的平台。根据我们掌握的情况，不同的平台运用不同的方式去操作就是了。我们的第一个项目27万方的多层住宅，，但是根据我们对市场的整体调查研究，我们决定对数码行业进行重新洗牌！经过一番周密筹备，以引入深圳赛格为切入，最终成功开业，使项目成为当地数码销售的一个暂新平台！2 n8 D( r# b+ s# T3 m3 v三、合作的问题：??h+ Y5 S- a2 J h! l6 ^与当地的有关行业中的知名企业进行业务合作（包括设计印刷、广告媒体、文化发展、策划顾问、礼仪礼品、开发企业等等）。) h% v1 _7 Z( C. N5 Y9 S; L前提考虑：知名度、合作成本、涵盖范围、人品。% R# Z W8 ~6 c. F- K目的：借力。以当地的企业对当地的人文环境，少走变路； g2 C??J3 j9 Y( @$ M {: }??????外延。以当地的企业再介绍当地的企业，扩大圈子；??????省钱。以些东西以当地的制作质量和成本都会很低，费用减少；（多费心跑跑市场，择优录取，呵呵）??????成势。以此为基础，什么人脉都是这样建立的，本地异地——无异！我们借此，已经在当在拿下了三个项目，虽然不大，也都是几十万平的。( y b |( x! k) k当然，这