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仁达专题“北上广”房地产投资回报率调查分析北京仁达房地产评估有限公司于2009年起开始房地产资本化率调查研究工作，至今己发布6期北京市资本化率调查报告。从2013年4月（本期）开始，调查范围扩展到北京、上海、广州三个城市，并在原有资本化率调查方案基础上增加了五年持有后转售模型。城市整体资本化率水平及区域差异表1 2013年4月北京、上海、广州房地产投资回报率调查结果总览指标物业类型北京上海广州直接资本化率普通住宅2.0%1.9%2.4%高档住宅2.2%2.1%2.6%写字楼5.1%4.1%4.0%商铺4.7%4.8%2.7%租金增长模式下内部收益率普通住宅5.3%5.9%4.7%高档住宅1.6%1.4%2.3%写字楼10.3%13.6%6.3%商铺5.4%9.1%7.4%2008-2013年5年持有后转售内部收益率（税前）普通住宅17.3%16.2%23.8%高档住宅17.8%8.8%16.8%写字楼21.3%12.6%12.8%商铺------2013-2018年5年持有后转售内部收益率（预测）普通住宅6.7%7.5%5.8%高档住宅2.8%2.8%3.2%写字楼13.0%16.2%9.5%商铺7.7%11.3%12.7%备注： 1、2008年商铺价格有效案例数据量不足，未测算2008-2013年持有后转售内部收益率；2、租金增长模式及2013-2018年转售预测，选取近12年租金涨幅。当前市场整体资本化率较低，但租金增长下长期持有或转售物业收益率较高。由总览表可以看到，当前住宅市场资本化率较低，租金收益普遍较低。而租金增长模式下内部收益率反映了长期持有物业并出租的社会平均收益率，更能反映长期持有房产的真实收益，其中高档住宅由于近12年租金涨幅较小造成收益率偏低，而其他物业租金增长下收益率均高于当前资本化率。另外由于近五年价格快速上涨，增值收益高使得2008-2013年5年持有后转售收益率处于高位。表2 住宅分区域资本化率物业类型北京上海广州城区郊区城区郊区城区郊区普通住宅1.9%2.1%1.9%1.9%2.4%2.6%高档住宅2.1%2.5%2.1%2.0%2.5%2.8%表3 写字楼商铺典型区域资本化率物业类型北京上海广州CBD金融街中关村陆家嘴徐家汇中山公园天河越秀珠江新城写字楼5.6%6.0%5.3%3.6%4.1%3.8%4.2%3.9%4.0%商铺5.4%3.9%5.0%4.1%5.7%4.6%2.6%2.7%2.4%北京、广州郊区住宅市场相对城区泡沫化程度较小；上海则未表现出明显差异。数据也反映了目前郊区住宅对购房者具有很强的吸引力，一方面，城区住宅价格上涨迅猛，远远超过了居民的购买能力；另一方面，近几年城镇化建设发展迅速，郊区基础配套设施逐渐完善，居民在郊区置业需求加大。写字楼商铺资本化率区域性差异明显。对比城市间差异，广州写字楼、商铺的资本化率低于北京和上海。另外，由于写字楼、商铺对区域商务氛围和成熟度要求较高，各城市不同区域差异明显，造成物业收益水平高低不一。二、不同物业市场收益差异及投资选择图1. 资本化率/租金增长下内部收益率与安全利率、风险收益率住宅市场存在严重泡沫，写字楼租金强势上涨，租金收益超过住宅本期“北上广”三城市的住宅资本化率均低于一年期存款利率，租售比指标远低于国际标准，侧面反映了住宅房价与其真实价值背离的现状，住宅市场目前存在的泡沫现象较为明显。近两年，写字楼租金快速上涨，租金已处高位，其资本化率高于长期国债到期收益率，租金收益高于住宅。在自有资金比较充裕的情况下，投资写字楼可以通过租金回收高于银行存款的收益。普通住宅租金增长快，收益高于高档住宅；长期投资首选写字楼，慎选高档住宅近年来，普通住宅租金涨幅远高于高档住宅。在租金增长模式下，“北上广”高档住宅收益率仍低于一年期存款利率，而普通住宅收益率均高于五年定期存款利率。在自有资金比较充裕时，可选择普通住宅进行投资，但普通住宅收益率仍低于五年以上贷款利率，贷款投资会降低收益。在租金增长模式下，写字楼收益率最高，尤其北京上海写字楼收益率要高于房地产信托预期年化收益率，长期投资写字楼仍然是较好的选择。三、目前房产增值是投资收益主要来源，未来将回归理性图2. 5年持有加转售内部收益率（2008-2013，自有资金）/(2013-2018,自有资金)预测与安全利率、风险利率由于价格的快速上涨，目前房产增值带来的收益明显2008-2013年“北上广”各物业持有后转售的收益率普遍较高。与写字楼相比，住宅的转售增值收益更为明显，除上海高档住宅以外，其他均高于沪深上市公司平均净资产收益率。图3. 北京房地产5年转售收益率（税前，全部自有资金）未来住宅市场去投资化明显，写字楼市场向近郊部分转移且投资更为理性就住宅而言，近五年价格快速上涨，但受“限购