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《房地产经济学》练习题汇总房地产经济学概述名词解释房地产： （狭义）土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实体和财产权利。 （广义）地球表面及地表之上和之下的延伸的一定空间。？房地产业：是指从事房地产业投资、开发、经验、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。【按照我国现行产业的划分，房地产业属于第三产业的第二层次。】房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科，属于实证经济学的范畴。问答题梳理房地产的经济特性：空间特性，主要指空间的固定性和异质性。市场特性，主要指房地产市场的不完全竞争性质（区域性、交易费用高、供给的滞后性、需求的二重性）。资产特性：房地产的价值量大、使用的耐久性 房地产金融、税收的重要性和房地产的投机性法律与制度特性：房地产产权由法律界定房地产业经济活动的特点房地产业是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业；房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业；房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业；房地产业是一个受政府政策影响很大，与法律制度密切相关的行业。房地产经济周期波动名词解释经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。问答题梳理房地产业在国民经济中的基础性地位：是社会一切部门不可缺少的物质条件是社会劳动力生产和素质提高的先决条件是城市经济建设与发展的重要物质基础是城市环境革命、更新改造的重要动力是国民经济积累资金的重要来源西方经济周期类型基钦周期朱格拉周期库兹涅茨周期康德拉季耶夫周期别称短周期，存货周期中周期，固定投资周期中长周期，建筑周期长周期长度40个月9~10年15~25年50~60年主要起因企业存货的增减产业结构和产品结构的变动建筑业的扩张、收缩技术进步和革新房地产经济周期波动的四个阶段复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段交易量回升急剧增加明显减少锐减，期房交易量降幅更大开发情况开发数量上升，开发速度逐步加快开发规模加大——开发商面临困境甚至破产房价慢慢回升，呈持续增长状态期房价格＜现房价格越来越高，逐渐到达顶点期房价格逐渐超过现房价格，并在房价上涨过程中起带头拉动作用。持续上升，但涨幅明显放缓并出现下跌迹象（在突发性事件影响下，房地产价格会急剧下降）期房价格下跌速度＞现房价格下跌速度跌势持续期房价格加速下降而大大低于现房价格房地产市场行为炒家进入，市场交易活跃炒风日盛，出现限制投机的呼声房地产从业人员减少、失业率和破产率增加——房地产经济周期波动的形态长期趋势：持续增长，但也有波动景气循环：【与宏观经济的关系】房地产业稍后于宏观经济进入复苏期房地产业先于宏观经济进入繁荣期房地产业先于宏观经济进入衰退期房地产业的萧条期长于宏观经济房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济季节波动 e.g.“金九银十”随机波动（不规则波动）：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等影响房地产经济周期波动的因素内生因素：收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模 收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。投资 投资↑—→市场进入繁荣期 投资↓—→房地产业出现萧条房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致市场特征 Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区。Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小；反之波动大。外生因素：政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动社会经济与技术因素：Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业繁荣Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期波动Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步随机因素：自然灾害和政治风波住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的，为12%舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势。社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑我国房地产业的发展趋势（结合当前经济形势），分析在周期波动中所处的位置。地租理论与区位理论名词解释：地租：泛指