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房地产经纪概论 第一章，房地产经纪概述 第一节 房地产经纪的含义与分类 纪纪的定义：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 行纪的定义：行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。 行纪的两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。 按经纪活动服务市场不同，要将经纪分为：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪人、农产品经纪等。 房地产经纪的主要方式是居间和代理。 房地产经纪的定义：指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。 中介机构是依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公证性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。 佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金可以分为法定佣金和自由佣金两种。 信息费是卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。 概念 同交易标的之间的关系 报酬的形式 同交易主体之间的关系 经纪 不占有交易标的 佣金 以交易标的所有者的名义进行活动 经销 占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动 行纪 不占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制 行纪的特殊 形式 （包销）不占有交易标的 佣金+差价 以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定的限制 经纪、行纪、经销的区别： 房地产居间的定义：房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 房地产居间的特点：类型众多，手续繁杂，涉及面广 房地产居间包括房地产买卖居间、房地产租凭居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等 房地产代理的定义：房地产代理是房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。其中，新建商品销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。 房地产居间与房地产代理的区别：在房地产居间业务中，房地产机构可以同时接受一方或相对两房委托人的委托，向一方或相对两主委托人提供居间服务，而房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。 新建商品房市场经纪的定义：即房地产经纪机构为促成房地产开发商与购房者的交易而提供的专业服务，这类经纪活动通常采取代理的经纪方式，由房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租开发的商品房，并向房地产开发商收取佣金。 房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产转让最主要的特征是发生权属变化。 第二节 房地产经纪的特性 经纪的特性主要表现为三个方面： 活动主体的专业性 活动地位的中介性 活动内容的服务性 房地产经纪的特性 活动范围的地域性 活动后果的社会性 第三节 房地产经纪的作用 房地产经纪的必要性： 房地产特殊性决定房地产经纪必可少 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少 房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少 房地产经纪的作用 降低交易成本，提高市场效率 规范交易行为，保障交易安全 促进交易公司，维护合法权益 第四节 房地产经纪的产生与发展 我国房地产经纪活动兴起可以追溯到唐宋时期，专业田宅交易的经纪人被称为“庄宅牙人” 2001年12月，原人事部、原建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》 2002年7月，原人事部、原建设部联合举办了首次全国房地产经纪人执业资格认定考试 2004年7月，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会 按照《国民经济行业分类》房地产业排列第72类，即第K类 现代服务业： 具体来说“现代服务业”主要指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服