新制度经济学视角下的工业用地更新.pptVIP

谢 谢！ * 2013年5月 新制度经济学视角下的划拨工业用地更新 中心城市开始进入后工业化时期 2012年上海的第三产业比重首次超过了60%，北京的第三产业比重已经达到了76%（国家统计局，2012）。城市建成环境正在经历从工业化（Industrial landscape）到后工业化（Post-industrial landscape）的转型。 存量工业用地的转型需求 从2010年开始，上海市着力推进工业向全市104个产业区块内集中，而位于产业区块之外的大量现状工业用地则面临着更新转型的机遇与压力。位于城市中心区内的历史遗留下来的工业用地由于区位条件、周边环境的改善，转型的需求更加迫切。 现有制度安排对工业用地转型的限制 但是现有制度对工业用地转型有很严格的限制，主要在规划管制和开发程序两方面。 研究背景 项目名称 现状使用性质 土地登记性质 规划用地性质 1933老厂坊 商业、办公 工业 商业办公 花园坊 商业、办公 工业 商业办公 优族173 商业、办公 工业 教育科研用地 长治大楼 商业、办公 工业 绿地 大柏树930 商业、办公 工业 社会服务设施 上汽霍山大楼 商业、办公 工业 居住、市政设施 上海财大科技园 商业、办公 工业 教育科研用地 上海手表厂 商业、旅馆 工业 居住、市政设施 消防水带厂 商业 工业 菜场、幼托 第三茶叶厂 商业 工业 医疗卫生 工业用地转型背后的秘密 表面功能调整的背后是与土地登记性质和规划用地性质的矛盾 研究背景 新古典经济学 Vs 新制度经济学 市场规律： 在交易成本为零的情况下，只要既有建筑物的价值低于土地价值，更新就应该发生。 基于新古典经济学的城市规划：规划师认为只要在图纸上改变颜色，市场机制会自动完成更新过程 作为长期以来的城市规划的经济学基础，新古典经济学的基本假设是在交易成本为零的理想世界中，市场会自动实现资源的帕累托最优配置。 然而实践表明，由于交易成本的存在，产权与制度会极大的影响资源的配置，因此，在有交易成本的真实世界里，新制度经济学是比新古典经济学更有解释力的理论框架。 新制度经济学的基本概念 交易成本 获取交易信息、谈判、签订合同、监督合同履行等市场交易的成本 企业组织内部管理活动的成本 政府行政管理成本乃至政治制度的成本 因此，交易成本可以概括为“经济制度运行的费用”。 如何降低交易成本？ 技术创新——增加交易者数量、降低信息获取难度 制度创新——设立产权、建立制度（减少不确定性） 新制度经济学的基本概念 产权 产权的本质是由于物及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。 产权的特点：定义和保障全部产权属性的成本十分高昂，甚至在技术上也是不可行的。因此，人们一般只能掌握和交易产权属性中的一部分，没有人能完全定义和控制商品的全部属性。那些未被定义和分离出来的属性会遗留在公共领域（public domain）中，成为所谓的“模糊产权”（或公共产权），这会成为部分人的利益来源。 资产的交易价值是由资产所能产生的收益与定义和保障产权的成本之间的函数。 新制度经济学的基本概念 制度 广义的产权可以被看成是一些社会制度，因为制度是为了抑制人际交往中可能出现的不确定性和机会主义行为，从总体上降低社会运行的费用（降低交易成本） 法律法规是正式制度，文化传统、行为习惯、约定俗成是非正式制度 任何制度都不可能完美，总会存在“制度漏洞”（遗留在公共领域的产权）。 制度变迁——强制性制度变迁和诱致性制度变迁 工业用地更新活动的本质就是对城市中旧工业用地的潜在价值的挖掘和分配，由于这种活动是我国部分发达地区工业化后期开始出现的新情况，加之这些工业用地还与所谓划拨国有土地、国企改革等复杂历史问题相关，因此往往与现行的产权结构和制度存在矛盾。但是因为潜在价值巨大，使其成为了产权和制度博弈的焦点。 更新概况 调研时间2010年8月，2011年3月，调研地块145个，地块约占虹口区现存全部工业地块的一半，分布在全区各个街镇，样本类型齐全，基本可以反映全区工业用地整体特征。这145个地块绝大多数都是计划经济时期遗留下来的划拨工业用地。 综合来看，大多数地块的更新属于市场和企业自发行为而非政府主导，更新方式是改建而非新建重建。这些更新大多没有严格依照城市规划管制要求和法定开发程序，产权也未完整转移，是典型的非正式更新。 更新类型特点 不重建不变性 既重建又变性 重建但不变性 变性但不重建 不重建 重建 不变性 变性 维持原状 非正式更新 不可能发生 正式更新 招、拍、挂 正式更新 经济效益 非正式更新 维持原状 更新类型特点 不重建不变性 既重建又变性 重建但不变性 变性但不重建 不重建 重建 不变性 变性 维持原状 非正式