行业比较会计第四章房地产开发企业会计.pptVIP

第四章 房地产开发企业会计 所谓房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物，进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。 房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直至售后管理和维修服务等。房地产开发企业的产品是地产或房产，产品开发周期长，生产经营方式多样，投资主体复杂，与一般企业的生产经营有很大不同 。 与此相适应，房地产开发企业会计与其他企业会计相比较，具有以下几方面的特点： 1.资金筹集渠道的多源性 2.资金占用形态的多元性 3.结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性 4.核算周期具有长期性 第一节 开发成本的核算 房地产开发企业的基本经济活动是开发、经营商品房等建筑产品，建筑产品的开发建设过程是开发企业经营活动的中心环节。开发企业成本、费用的核算，就是对这些产品成本形成和费用支出的核算。 一、开发成本的内容 1.土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本。指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本。指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费。 2、前期工程费。 3、建筑安装工程费。 4、基础设施费。 5、公共配套设施费。 6、开发间接费用。 二、开发成本的核算 企业发生各项开发直接费用支出时，借记“开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；发生开发间接费用支出时，借记“开发间接费用”账户，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等账户；期未应将开发间接费用按一定的分配标准进行分配，借记“开发成本”账户，贷记“开发间接费用”账户。 开发成本应按成本核算对象和成本项目进行明细核算。开发成本明细账的参考格式如表4-１所示。 房地产开发企业可以根据企业管理的要求，将成本类账户合并或分解。如对间接费用较少的企业，可将“开发成本”和“开发间接费用”账户合并为“开发费用”账户；对规模较大、开发项目类型较多的单位，可将“开发成本”账户分解为“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”四个账户。 （一）土地开发成本的核算 土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接计入“开发成本——土地开发”账户的借方；发生的开发间接费用先计入“开发间接费用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发间接费用”；结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本——土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地，借记“开发成本——房屋开发”账户；期末“开发成本——土地开发”账户的余额，表示正在开发土地的成本。 [例4-1]方达房地产开发公司开发长兴路建设用地5 000平方米，计划25％作为商品性建设用地对外销售，75％用于本企业进行商品房开发用地。用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等1 500 000元。根据有关凭证，作如下会计处理： 借：开发成本——土地开发 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000 （二）配套设施开发成本的核算 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。 配套设施工程费用发生时，借记“开发成本——配套设施开发”账户，贷记有关账户；开发完工后，第一部分配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户；第二部分配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开发产品——配套设施”账户，贷记“开发成本——配套设施开