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 住宅新项目规划设计介入 及工程施工介入 住宅管理部 二〇一二年五月八日 规划设计介入 规划设计介入--目的 从物业管理和业主使用角度对住宅项目规划设计的安全性、功能性、经济性、体验性、维护性提出合理化建议，完善地产产品质素，为日后的管理服务打下良好的硬件基础。 在初步设计方案出来后，是要经过讨论、修改后才进行施工图设计。 因此在初步设计阶段，是我们介入的最佳时机。 一、设计依据 1、土地使用条件： 地块基本情况——土地面积 规划建设要求——土地用途、建筑密度、容积率、建筑外观、绿地率、高度限制、建筑间距、交通出入口位置、停车位、公共服务设施等 2、设计任务书——开发商的设计要求 二、地块分析 1、项目所在城市概况 2、地块区位分析 3、用地地块分区示意图 4、现状分析 在本块内容，我们要了解项目所在地的气候、地质地貌、土地位置、分区情况、城市经济、民族等相关的信息。 三、前期研究 1、项目概况及定位 2、项目交通及环境分析 3、项目商业价值分析 在本块内容，我们要了解项目的建筑类型、产品定位、市政主次道路规划、主要出入口位置、商业物业布局、公共活动空间布局等相关的信息。 五、总体规划分析 1、主要经济技术指标分析 1）总用地面积 2）总建筑面积 3）计容积率面积，包括： 住宅、商铺、酒店、百货等等； 公共建筑如物管用房、会所、幼儿园、居委会、农贸市场、邮政所等等。 4）不计容积率面积，包括地库、架空层、设备房等。 5）住宅总套数 6）总居住人数（按当地户均人数计算） 7）建筑密度：百分比 8）停车位：机动车、非机动车；地面、地下 9）绿化率 通过上面这些经济技术指标，结合总平面图，住宅小区的基础情况我们已经了解了大半。 2、规划设计分区示意图 一般按1#、2#、3#或 A、B、C分区。 3、分期开发示意图 4、日照分析图 了解最多日照区域、普通日照区域、最少日照区域。 5、现状高程分析图、城市道路高程分析图 了解项目总平面和道路的地势高低走向，研究如下沉广场、总平/地库最低点的防涝问题。 6、功能分析图、公建分布示意图 项目有哪些具体功能，如居 住区、商业区、商务区、市政公 建区等等，以及各功能区之间的 关系。 7、公共设施配置图 了解物管用房、警务室、居委会、农贸市场、垃圾站、社区卫生所、体育健身场所等位置，分析其整体布局的合理性、有无缺漏项。 8、交通分析图、停车分析图 了解项目城市主干道、支路、步行街、出入口、垂直交通，以及机动车停放等情况，分析其交通组织的情况，查看有无人车混行、交通拥堵等问题。例如： 出入口数量 十字路口50米附近的出入口 地下车库出入口的人行道 两个小区出入口相对设计 长距离步行道的休憩点 商业和住宅停车位 9、消防分析图 了解项目消防车道、消防出入口、消防回车场、消防登高面的设计情况。 主要结合景观设计图纸审核车道畅通情况。 10、空间规划结构图 11、间距分析图 12、竖向设计分析图： 最低地区的水浸可能性 坡路的排水组织 13、人防布置分析图 14、住宅户型分布示意图 了解各类面积住宅的分布，有利于日后策划物业管理服务方案。 15、道路节点剖面示意图 直观的路面信息，了解路边停车布局。 16、景观分析图、绿地分析图 水景体量大小、类型、水源等 结合日照图分析绿地布置 六、设计说明 1、建筑设计说明、结构设计说明 部分内容与前文相同，如物业类型、分区、道路、竖向规划、景观等； 抗震设防烈度 荷载要求：恒载、活荷载 各部位的砼强度等级：墙、柱、梁、楼地面等 基础类型：桩基类型 2、给排水设计说明 1）给水系统： 室外：管网、管径等信息； 室内：最好采用无负压供水系统。 2）热水系统 恒温泳池：不建议采用 太阳能热水：慎用，部分地区强制要求 3）消防水系统 水箱容积、室内外消火栓、喷淋系统 4）排水系统 了解雨污分流、餐饮商业的隔油池设置、空调冷凝水排放等信息。 5）节水设计 感应式冲洗阀、雨水收集系统、微喷滴灌系统、消防水池的自洁消毒器等等 3、电气设计说明、暖通设计说明 由专题培训完成。 七、建筑图纸 形象的比喻：在建筑物各层地面高度1米处，横切一刀，俯视所看到的样子。一般有总平面图、地下各层图纸；建筑首层、二层、标准层、屋面层；以及效果图等图纸。 是审核地产住宅项目 重要的图纸之一，能提供 建筑物空间布局、室内交 通组织、采光、通风、装 饰装修等大量的信息。 1、建筑图纸审图要求 1）有识图基础知识； 2）有空间想象能力； 3）有物业管理经验。