英国楼泡沫行将破裂-五合智库.PDFVIP

英国楼市泡沫行将破裂 2000 年以来，英国及西方主要国家实行的低利率的宏观经济政策，导致全球资本市场 出现流动性过剩。过剩的流动性带来资产价值的重估，推动楼市价格的持续上涨。然而，在 信贷紧缩政策及美国次贷危机的影响下，英国房地产价格自 2007 年 9 月也开始出现大幅下 跌。在这样的市场背景下，英国主要房贷机构纷纷取消了零首付的优惠贷款措施。在通过贷 款政策调整化解风险的同时，也预示着英国房地产市场风险仍然较大，楼市未来走势前途未 卜。 在 1989 年房地产市场泡沫破裂的 18 年后，英国房地产市场再次出现泡沫。英国贷款机 构哈利法斯(Halifax)公布的数据显示，1998 年房屋平均价格为 8 万英镑，2007 年 8 月到达 19.98 万英镑，10 年间房价暴涨 250% 。2007 年 8 月英国房价比去年同期上涨 22.7% ，比 7 月份上涨 2.5% ，房价涨幅创 13 年来最高记录。 图 1：英国Halifax 房价指数走势图 数据来源： 低利率的信贷政策是推动英国楼市泡沫的主因 造成此轮房地产市场泡沫的原因比较多，但最主要的原因是低利率政策导致的流动性泛 滥。1992 年英国政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退，在 5 个月内大降利率 400 个 基点，从 10%下降到 6.0%，随后几年都是利率小幅升降，房价终于在 1996 年走出谷底。2001 年为进一步刺激经济增长，英国政府频繁地调低利率，利率从 6.0%一路下调到 2003 年的 3.5%，为 1995 年以来的最低利率。2004 年利率开始小幅逐步调升，至 2007 年 7 月利率达 到 5.75%。与此同时，不仅英国在实行低利率政策，美国、日本也在实行低利率政策。为摆 脱科技股泡沫破裂的影响，美联储不断降息以刺激经济，加之日本长期以来实行的低利率政 策，全球资本市场开始出现流动性过剩。流动性过剩导致资产价格的重估，推高包括房产在 内的一切可以定价的资产价格。如图 1 所示，2001 年后英国房价开始加速上涨。 多样化的房屋金融产品创新及政府的政策扶植，也进一步推高了市场泡沫 在充裕的流动性的背景下，英国的商业银行、专业抵押贷款银行、投资银行、保险公 司等商业性金融机构有条件都参与到了英国居民的住房抵押贷款中，各家贷款机构展开了激 烈的竞争。低利率也使得房地产抵押贷款利率随之下降，商业性住房金融机构根据购房者的 收入水平，还款期限及偿还方式的喜好，为购房者量身打造抵押贷款合同，丰富的抵押贷款 品种满足了不同购房者的抵押贷款需求。同时，英国住房金融机构创造条件降低购房首付款， 一般购房者在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的 90%，有的住房甚至可以贷到 100%的房价款。政府还对低收入购房者给予贷款利息津贴和减免税收等优惠。这些措施都有 助于提高居民的购房能力，在一定程度上提高了潜在购房者的有效需求水平。 房价收入比一路上扬，超过市场警戒线 衡量房地产价值有没有被高估（即房地产价格有没有高于均衡价格水平以上）的一个 重要指标是房价/收入比。根据 Halifax 的计算（见下图），房价/收入比从 2001 年低点的 3.2 一路上扬到 2005 年的 5.2，此时已经超过了 1989 年房产泡沫破裂时的 5.0。随后在房 价的继续上涨下，房价/收入比继续爬升，2007 年 8 月达到创纪录的 5.8，远远高于 1989 年的水平，英国房地产泡沫严重。 图 2：英国房价/收入比指标走势图 数据来源： 加息、取消零首付等信贷紧缩政策引爆楼市下行 虽然布朗内阁 2007 年 8 月推出的公屋冲击计划成为楼市逆转的导火索，但是楼市逆转 的真正原因却是信贷紧缩。 为了抑制过热的房地产市场，英国央行自 2006 年 8 月起先后 5 次提高基准利率，利率 的提高使得房地产市场逐渐降温。从 2007 年 9 月起，英国房价开始大幅下滑。Halifax 公 布的数据显示，英国今年 3 月份的房屋价格下跌了 2.5%，为 1992 年9月以来的最大月度跌 幅。房价的大幅下跌，使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零首付，收缩贷款发放规模，提 高贷款利率和相关费用，这无疑会使消费者置业计划减少，进一步推低楼市成交。英国央行 表示，3 月份抵押贷款许可数量从 2月份的 7.2万个下降至 6.4 万个，2008 年一季度抵押贷