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第三章　土地使用权取得 房地产开发与经营 第三章　土地使用权取得　 第一节　土地使用权及土地价格 第二节　土地使用权的取得及地价估算　 第一节　土地使用权及土地价格 一、土地所有权 土地所有权，又称地权，土地所有者在法律规定的范围内享有使用和处理其土地的权利。是土地产权最完整、最充分和最具有支配权的权利，由占有权、使用权、收益权和处置权组成。 第一节　土地使用权及土地价格 一、土地所有权 我国土地所有权有两种形态： 国家土地所有权：城市市区、农村和城市郊区土地中，法律规定属于国家所有的土地。 集体土地所有权：农村和城市郊区土地中，除国家所有的土地，宅基地、自留地、自留山。 一、土地所有权 所有权主体： 国有土地：国家、国务院 集体土地：农村集体经济组织。 两者关系：国家可以按照法律规定征用集体土地，征用的土地属国家所有。 二、土地使用权 1、狭义的土地使用权 依法对土地的实际使用的权利，与土地的占有权、收益权和处分权等权利相并列并作为土地所有权的组成部分。 2、广义的土地使用权 与土地所有权并列的范畴，由土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全的处分权等权利组成。以有偿出让方式获得的出让土地使用权即为这种权利。 3、划拨土地使用权 狭义与广义之间，占有权、使用权、部分收益权，无处分权。 三、出让土地使用权 1、概念 出让土地使用权是国家以土地所有者身份在一定年限内将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金而获得的权利。 2、出让年限 居住：70年　　工业：50年　　　综合：50年 商业、旅游、娱乐：40年　教育、科技、文体等：50年 三、出让土地使用权 3、出让方式：协议　招标　拍卖　挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可根据竞买人调整增价幅度。 三、出让土地使用权 三、出让土地使用权 4、终止 期满终止。期满时，土地使用权及地上建筑物、附着物属于国家所有，国家无偿收回。 土地灭失而终止。由于自然原因造成土地性质的彻底改变或使原土地面貌的彻底改变。 土地使用者的抛弃而终止。由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地而终止土地使用权。 四、土地价格 1、总地价：一块土地的全部价格　 单位地价＝总地价／土地面积 楼面价＝总地价／总建筑面积＝单位地价／容积率 2、协议价格、招标价格、拍卖价格、挂牌价格 协议价格＜挂牌价格＜招标价格＜拍卖价格 3、底价：政府出让土地使用权或拥有土地使用权的单位转让时确定的最低价格，或受让方确定的最高价格。 4、期望价：出让方、转让方土地使用权时希望获得的最高价，或受让方希望获得的最低价。 五、土地市场 1、一级土地市场 土地出让市场、批租市场，国家宏观调控的市场，由国家垄断。国家与经营者之间。纵向市场。 2、二级市场 土地转让市场，经营者与使用者之间，横向市场。 3、三级市场 土地使用者之间的交易，土地资源调剂、重新配置的市场。 六、闲置土地的处理 1、闲置土地的认定 依据：1999年国土资源部《闲置土地处置办法》。 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 六、闲置土地的处理 1、闲置土地的认定 认定条件 国有土地有偿出让合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同第一次或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 已动工开发建设但开发建设面积应占建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续1年的；法律、行政法规的其他情形。 六、闲置土地的处理 2、闲置土地的处置方式 1）延长开发建设期，但最长不超过1年。 2）改变用途，办理有关手续后继续开发建设。 3）安排临时使用，待原项目开发条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府征收增值地价。 4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地开发。 5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。 6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还政府。 六、闲置土地的处理 3、征收土地闲置费 已办理审批手续的非农建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当缴纳土地闲置费。 在城市规划区范围内的，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让使用约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。 六、闲置土地的