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房屋买卖小知识 2011年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。当前国内房地产市场仍存在大量问题，如部分城市房价上涨压力仍然较大、保障性安居工程建设进展不平衡、社会资金投入保障性住房建设的措施不完善等问题。今年以来，国家进行大幅度宏观调控，对国内过热的房价、炒房现象进行抑制，由此导致各种各样的房地产政策的出台，各地区房地产管理局和银行内部规定的变化，使得很多业主和购房者产生了政策上的混乱与路径选择上的迷茫，本文着眼于此，对武汉市房地产市场中限购令、产权转移进行分析与归纳。 一、房屋限购令以及二套房认定标准 （一）房屋限购 根据《武汉市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的意见》的规定，武汉市房屋限购政策分为以下两点： 1、对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）； 2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。 由此可以看出，在加强限购挤压需求群体的同时，购房门槛亦被提高，新政策要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，二套房首付标准再度被调高，将符合购房标准而能力不足的客户排除在外，进一步缩小市场购房潜在人群。 （二）“二套房”认定标准 1、住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会“二套房”认定通知三部委对商业房贷中“二套房”认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉的“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。 （1）商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 （2）应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 2、根据三部委“二套房”认定标准，则以下情况可认定为二套房： （1）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的; （2）借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的; （3）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的; （4）对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差别化住房信贷政策。 虽然国家有关部门对“二套房”的认定出台了比较明确的标准，但是一些情况仍让人有些模棱两可。我们针对大家碰到的一些情况，请有关人士进行了解答。（1）已有一套住房，且第一套房未贷款。 这种情况下是否一定为“二套房”不能一概而定。申请房贷时，由于没有贷款记录，各家银行仍按照首套房贷政策执行，但如果通过房屋登记系统能查询到房产，即算“二套房”。 （2）贷款买过一套房，后来卖掉，再贷款买房。 对于已经有过房贷，但目前已还清房贷的申请者，银行一般按“二套房”政策执行。虽然通过房屋登记系统可能查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。 （3）全款买过一套房，后来卖掉，再贷款买房。 如房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算“二套房”。 （4）父母名下有房，自己第一次买房。 不属于“二套房”。商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，父母名下房产不属于定义的“家庭”范围。 （5）以未成年子女名义再购房 根据新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。如果父母有房，以未成年子女的名义申请贷款购房时，按照“二套房”政策执行。 （6）未成年时名下有房产，成年后再贷款买房。 如果不出售现有房产，再贷款购房属“二套房”。 （7）婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起。 户口虽然没在一起，但银行审批时会要求借款人提供婚姻状况证明，已婚夫妻自然不能提供单身证明，所以，另一方再购房时也算第二套房。 （8）婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。 为规避利用假离婚购“二套房”，只要银行征信系统中能够查到房贷记录，即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为“二套房”。 （一）普通住宅、豪宅 房屋产权转移中，依据不同的条件，房屋收税也有各自的规定，消费者应当根据这些不同的规定，根