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扬州滨城春江花月项目竞标报告
扬州滨城·春江花月项目竞标报告
收紧贷款“国四条”契税调整限购令上调存款准备“二套房”严格认定金率新“国八条”加息新“国四条”政策频出,且毫无放松迹象,引发整体担忧,市场悲观预期加重!
市场表现:新政及市场淡季双重影响下,市场成交量艰难维持,市场走势仍将继续关注1月26日,“新国八条”出台
因为缺乏完善成熟的市场调节机制,当前制度与经济发展的不适应,以及世界经济复苏的波折,使得资产与资金的安全缺乏保障!当前阶段,不安全是生产与消费行为的深层动机,寻求避险通道是资金流向的主因。产品的价值以及价值感是投资行为的最佳托词与借口,也是寻求保障的强大动力。
价值感高于一切!
目录part1市场背景part2目标客户part#0046993 本体研究part4 项目定位part5 物业发展建议part6 总体营销思路
1ST背景分析1、市场分析2、竞争分析
背景分析10年,土地市场供销两旺,成交价趋稳;受多幅城市“旧城改造”住宅用地成交的影响,中低容积率的住宅用地比重明显增加土地市场??扬州楼市连续两年快速增长,土地市场供销两旺,传导效应明显;??土地成交价趋稳,楼面价增加近20%,仍低于房价上涨幅度,利润空间可观;??中低容积率地块成交放量,短期低密度、类别墅产品会迎来较大的供应量。
09年以来新政频出,扬州楼市“量减价升”,价格不断创下新背景分析高,随着政策不断加码产生的叠加效应,市场面临巨大的下行压市场分析力??2010年扬州市区商品住宅合计供应192.06万㎡,同比增加5.61%;成交17#0046993.05万㎡,同比减少41%??受新政及年底集中放量影响,供销比为1.11,呈现供略大于求的局面,但整体供销依然较为平衡;??2010年商品住宅成交均价为7046元/ ㎡,同比上涨64%。从2010年1-12月走势来看,商品住宅成交均价受到新政的抑制作用有限,呈现稳步走高的态势。
背景分析稀缺别墅产品,量缩价升,呈现出供不应求局面的强劲上扬势头,资产保值、避险的功能凸显别墅市场回顾五年来扬州房地产市场的发展,别墅类物业的平均价格涨幅在#0046993.5倍以上,对比普通住宅、办公与商业物业,没有哪一种资产的价格会被这样一致的认知。现阶段扬州别墅市场的销售现状可以简述如下:近期别墅物业成交趋缓,但价格标杆已经树立。唐郡的价格是绝版区位别墅的价格标杆,郡王府是品质差异、价值感实现的价格标杆,豪地坊是企业品牌、企业资源实现的价格标杆。对本项目而言,价格上升的空间充裕,如何实现突破豪地坊标杆,引发客户购买动机是项目成功的关键。
背景分析扬州市区在售别墅项目多分布于瘦西湖周边、西区以及城市郊区,分别形成高、中、低三个档次梯队别墅市场分布项目瘦西湖周边别墅多以稀缺自然资源取胜扬州天下(前期售罄,后期未推)万科项目资源型瘦西湖·唐郡(独栋#00469934000)悦园(瘦西湖)瘦西湖·悦园(叠加1#0046993000)嘉联项目万科项目加州庄园唐郡扬州天下老城区虎豹郡王府(联排21000-27000)锦苑天俊华府(叠加1#0046993000)紫金文昌城市别墅金域蓝湾(叠加12000)郡王府西区城市别墅嘉联项目、锦苑、水晶城华润项目、紫金文昌以品质取胜水晶城天俊华府金域蓝加州庄园(叠加8000)华润项目本案湾林溪山庄(叠加9000)依云城邦(叠加9000-10000)近郊/远郊别运河印象潜在项目山水豪庭(11000)墅依云城邦林溪山庄西郊花园(独栋1#0046993000)在售项目豪第坊(联排9000)远郊、近郊别墅以售完项目价格取胜
点基背景分析别墅市场顶点标杆
背景分析大型别墅项目较少,且多为混合型别墅社区,纯别墅项目较少,近郊别墅供应以联排和独栋为主,就本案而言,优势明显别墅市场项目名称容积率总建面积(万㎡)建筑类型扬州天下1.0865.00花园洋房、叠加、联排及独栋别墅、八层电梯洋房虎豹·郡王府1.21#0046993.50叠加、联排别墅、小高层住宅天俊华府1.718.78高层、叠加、联排金域蓝湾1.721.20花园洋房、小高层、高层、叠加加州庄园0.855.02叠加、联排及独栋别墅、花园洋房林溪山庄0.717.75叠加、联排、双拼及独栋别墅依云城邦1.6500多层、小高层、高层、叠加江扬运河印象0.7栋万科项目1.15计以别墅、花园洋房低密度住宅为主华润项目1.720.00预计以高层、别墅(5万㎡)为主嘉联项目1.014.计以小高层、别墅(10万㎡)为主首开·水晶城1.410.00小高层、高层、别墅(#0046993万㎡)中信泰富·锦苑1.#0046993
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