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商业地产销售反租回报案例分析 （好百年合作方式分析）一、? ? ? ? 背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。 好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、? ? ? ? 好百年租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、? ? ? ? 制定经济分析假设条件的原则1、? ? ? ? 与好百年签定的租期时间不超过10年。2、? ? ? ? 给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、? ? ? ? 制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000┫计算。）1、? ? ? ? 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。五、? ? ? ? 租金试算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。）2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告――商场价格部分）? ? ? ? 一层? ? ? ? 二层销售均价? ? ? ? 2.4万元/┫? ? ? ? 1.2万元/┫整体均价? ? ? ? 1.8万元/┫??此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明l? ? ? ? 按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。l? ? ? ? 前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。） 2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告――商场价格部分） 一层 二层 销售均价 2.4万元/┫ 1.2万元/┫ 整体均价 1.8万元/┫ ??此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明????????按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。????????前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。????????租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。4、计算过程??8年租期将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×8＋月租金×7000×12×3＋{月租金×12×7000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×7000×2.5%＝18000×7000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从60元/┫到120元/┫的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。一、? ?? ?? ?二层均价按照2：