2011年8月17日来宾市武宣县武装部地块市场调研及定位分析报告.培训资料.pptVIP

感谢！！ 感谢贵公司让长沙行之行房地产经纪有限公司参与这个项目，经过前期与贵公司的沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。 对于本项目来说，无论是从地段、规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期不希望管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、写字楼等业态的可行性进行了舍取，重点论证本项目商业、住宅的可操作性及可行性。 下面让我们进入正题！！;;;突破现有体系，自成一派;如何化解各种问题，规避传统竞争;报告提纲;;地块现状： 项目靠城中路部分,还存在一定数量的房屋,尤其是看守所,目前还没有拆迁。 项目内有10几颗高大乔木,整体形象较好。 项目北高/南低,靠项目南侧地块,地形落差超过10米。;靠广场公园处被限高,红线内部分土地被道路切割,实用性差;地块属于城市核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低;地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争;客户认知度;马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心;项目地块按用地性质大致可以分为三大部分 A区： 优势：扼守进出马鞍山公园的交通要道，且与广场零距离。资源十分稀缺。 周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的社区与武宣最大的商业中心面对面、广场中心链接，人流资源丰富 总结：A区具备明显的商业中心价值体系; B区： 优势：地块中心区域，噪音污染和尾气污染少，居家氛围好 周边环境：临近城市公园，空气指数好， 道路：B区被围绕山体公园的道路及市政道路围合 总结:B区居住价值高，资源优势相当明显; C区： 优势：紧邻未来城市主干道城中路，未来前景资源优势明显 周边环境：目前道路还没拉通，存在一定的拆迁，具体建设完成时间不确定， 道路：28米的城市主干道 总结:C区未来商业和居住价值较大，具备明显的增值，但目前存在一定的问题;盘点;项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘;;武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强;城市化率;???市化进程下生活方式及审美的变迁;经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停滞不前，但农业的比重依然很高。;固定资产投资连续几年保持50%左右的增长率，尤其是房地产业迅猛发展;经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额增长缓慢。;劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢;近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于全国领先地位;城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长;2010年武宣经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力;消费性支出占可支配收入约为25%，消费意愿较弱，但在近两年略有增长。;城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失;没有严格的中心之分，未来一个中心，四条廊道，多个节点的建设，城市将有所转变;武宣县宏观投资环境研究结论;;城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂; 不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域; 土地存量最大，后续可开发资源丰富;房地产市场供需平衡，产业相对良性，价格连年上涨，但房地产开发量保持平衡。;房地产开发形态;城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大;面积区间相对单一，120平米左右的房型成为市场的主流;房地产相关政策;;;御林君邸细节情况;御林君邸细节情况;;本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备领袖资格;住宅市场研究;武宣商业市场研究;以华奇国际酒店为界，划分3段商业街区;鞍山路以传统的夫妻店为主导商业，配备生活超市和商业街区，形成相对成熟的购物体系，但产品单一，无主流品牌。;西环路定位为建材物流区，商业相对集中，无品牌建材入住，主要经营相对低档的杂牌;城北路主要经营服装和美容美发，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低;天地楼-商住一统营销，无市场规划和整体运营，导致整体形象过低;购买主体为城市公务员其次是私人业主、教师、医生等群体，购买主要为了纯粹投资;大多数投资商铺的客户，主要选择购买临街铺位。;一心、四圈的城市规划，城市商业将进扩容，城市传统商业也面临洗牌的威胁;武宣商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机;武宣目前人均商业面积不足0.5㎡，与国内通行的商业人均面积1 ㎡，有较大差距;国际商业发展模式演变;商业市场结论：商业市场相对混乱，市场极度不成熟，但潜能客观;项目基础定位研判;定位： 就是抢占市场或品牌阶梯的某一个梯次的位置。 谁先抢占， 谁就占有唯一性的优势。后来者就被排挤。;具备高成熟的地块和成熟的社会配套资源;二、定位背景提练 -城市;三、定位背景提练 房地产;武宣县零售商业及商业地产发展重要特点 1）、武宣县的零售业十分落后，主要