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探讨物业管理服务费陈欠根源作者：王祖民一、导语：“服务质量太差，收费太高，房屋质量不过关，维修不及时，难道还让交物业费？”、“再也不交物业管理费了”，这几乎是在每个物业管理服务区能听到业主所说的话语。随着中国房地产迅猛发展，将物业管理服务行业推到了如火如荼的地步，在物业管理行业蓬勃发展的同时，也给这个行业的健康发展带来了诸多制约因素，其中一大因素就是物业管理服务过程中业主的“陈欠费”。2008年深圳市的一次初步调查显示，全市物业管理服务企业应收陈欠费高达10多个亿；据笔者不完全统计，截止到2011上半年，全国物业管理服务企业的成欠费高达900亿左右！物业管理服务费的平均收取率只在70.7%，有接近31%的物业管理服务费不能按时或无法收取，这让许多的物业管理服务企业成了“有钱的穷人”，笔者曾经在一家管理面积大约在500万平方的中小型物业管理服务企业调查时，发现该企业截止到2011年10月份在管项目应收管理服务陈欠费竟然高达495万，也就是讲每1平方米在管项目就有一元钱的陈欠费！这种怪现象导致物业管理服务企业的利润严重下降而引发服务质量下降，并形成恶性循环，甚至将物业管理服务企业的资金链推向断裂或破产的可能。二、陈欠费产生原因分析图开发商产品线房屋质量开发商未销售单元陈欠费不能及时收房N房屋空置率业主满意度业主N业主恶意线法律意识N企业利润服务质量企业服务线说明：N为交叉影响点从上图不难发现产生陈欠费主要由：空置房、业主的满意度、业主恶意、业主法律意识等几个方面的原因组成，其中业主的满意度和空置房的空置率占主导地位，那么业主满意度主要又是受开发商的产品质量、物业服务企业的服务质量影响，同时开发商的产品质量又影响到空置房的空置率和业主的满意度。其次是物业服务企业和业主的法律意识同样影响到陈欠费。同时可以看出以上影响因素形成了一个恶性循环线，如果让这种线长期循环下去，势必刮剥物业服务企业的内部能耗和侵害按时交费业主的利益，当这种刮剥和侵害积累到一定程度，将严重影响到小区的精神文明建设以及社会的和谐稳定发展，这不得不引起政府主管部门和行业的高度重视。三、浅析产生陈欠费的深层次原因1、加入行业门槛低下，导致服务品质低下。我国现有宽松的公司注册政策。注册一家三级资质的注册资金只需51万元，如果通过代理公司办理只需交付几千元的代理费，无需自己拿出51万元现金。物业管理企业启动资金需求少、管理运作成本少、资金周转期相对稳定的现金流等，是吸引众多人加入物业管理服务这个行业的主要因素。据有关资料显示，某一线城市一个月居然有30多家物业公司注册成立。从业理念错位，认为物业管理服务无需太多的专业素养。无非就是管管门、搞搞卫生、修修补补一些设施等。有人甚至认为加入这个行业无需懂与不懂，只需有项目管就有钱赚。由于以上原因，使得我国的物业管理服务企业如雨后般的春笋，近年来遍地破土而出。这些破土而出的物业管理服务企业的从业人员大部分没有经过专业培训，大都是边经营边学，甚至根本没有培训。导致服务理念差，服务品质低劣，使得业主对服务质量严重不满。2、业主、企业相互法律意识谈薄??????中国自开展物业管理服务30年来，人们从最初的抵触到逐渐接受经历了一个漫长的过程，但仍然有很大一部分人心中依然保留着政府统筹统管的理念。“我为什么要交物业管理费？”，“物业管理费是用来干吗的？”、“我交了物业管理费，家里的房子漏水你们负责吗？”诸如此类的问题几乎是所有从业人员经常能听到的话语。而这些话题又让许多从业人员无法完整系统回答业主。由此可以看出业主与从业人员（或主体）的法律意识淡薄、专业知识匮乏。3、空置房收费成真空???????笔者曾在海南兴隆某小区看到这样一种情况，该小区共有528套单元，已销售近90%，在建成交付近2年时间里，小区业主入住仅7户，未入住的业主大部分是外地人，物业管理费根本无法正常收取，使得管理该小区的物业服务公司在日常运作过程中举步维艰。在中国几乎每个住宅小区都存在以上问题，开发商未销售部分虽然有法可依向开发商追收，但因早期物业管理服务合同是由开发商代表业主签订，使开发商无疑成为甲方的主导地位，对未销售单元的空置费的追收要看开发商脸色行事。其次是由于炒房客的原因，导致大部分已经销售的单元业主不及时收房，或收房后根本就不居住，对于这种情况物业服务公司更就没有办法了，电话催收、发律师函等方法根本就无效，起诉至法院吧，漫长的法律程序和所需的人工成本费用还不够业主所应支付的管理费。另外是业主对房屋质量不满所导致。该类问题已经成为一种司空见惯，几乎每个项目都存在。究其原因除开发商成在大部分因素外，物业管理服务企业自身在承接查验时，由于处于开发商主导地位下的被动，对单元房的查验始终未能站在业主得角度，而是一味的帮助开发商自圆其说。4、业主自治组织地位、权责不清晰