房地产企业纳税评估案例.pdf

房地产企业纳税评估案例 评估对象： ****房地产开发有限公司 评估时间：2012 年9 月28 日至2012 年11 月25 日 评估时段：2011 年1 月至2012 年9 月 评估成效：发现涉税疑点五处，经核查确认四处，其中 未全额报缴合同印花税、未报缴售楼部房产税、土地增值税 负担率偏低等三处涉税疑点经评估约谈后纳税人补税 666,597.67 元（其中印花税 137,809.10 元，土地增值税 163,640.57 元，房产税336,000 元，滞纳金29,148 元）；缴 纳市政建设配套费应缴而未报缴契税63.68 万元的涉税疑点 转交主管税务机关处理。 评估分析过程： 一、了解纳税人基本情况 该纳税人评估期间只有一个开发项目，即“***城”项目。 该项目位于****市****街***号，土地使用权面积136,939.56 平方米，容积率 2.52，预计开发面积约44 万平方米，截止 2012 年8 月底已修建19 幢（1—18 和20），取得预售许可18 幢（1—18），可以预售约26.88 万平方米，已预售约21 万平 方米，预售总金额约9.1 亿元，已收到预售款项约8.8 亿， 所售部分尚未办理决算。 二、收集评估资料 本次评估主要调阅了主管税务机关所收集的税收征管资 料，查阅了核心征管系统的纳税人税收入库信息，同时查询 了该纳税人在绵阳房地产网商品房备案系统的预售商品房备 案信息，并通过征纳沟通方式了解部分补充信息。涉及的主 要资料有：纳税人申报缴税资料、土地使用证书及取得土地 使用权的合同协议、拆迁补偿协议、项目立项批复、建设工 程项目登记备案通知、建设工程规划许可证、建设用地规划 许可证、建筑工程施工许可证、施工合同、商品房预售许可 证、预售台帐及其他涉税资料、通过绵阳房地产网商品房备 案系统查询的项目预售商品房备案信息等。 三、评估分析及评估疑点 本次评估采取的主要方法是案头审核和第三方信息比对 （评估截止时间为征收期2012 年9 月，税款所属期2012 年 8 月）。 1．应税收入真实性评估 该纳税人入账预售收入87,904.0664 万元，通过绵阳房 地产网商品房备案系统查询结果预估预售收入为 87,008 万 元,根据预售面积和销售均价预估预售收入为 20 万平方米 *4,360 元/平方米=87,200 万元。 入账与备案预售（销售）收入差异率=入账商品房预售 （销售）收入/ 备案预售（销售）收入测估值 =87,904.0664/87,008=1.011 入账与预估销售收入差异率=入账商品户预售（销售） 收入/预估商品房销售收入=87904.0644/87200=1.0081 通过以上两个指标测算，未发现纳税人隐匿应税收入的 情况。 2．销售税金及附加计提、申报、入库情况评估 评估指标（一）：销售不动产营业税及附加负担率 从中软征管系统查询纳税人已入库销售不动产营业税 及附加共 4,922.627718 万元，入账预售收入 87,904.0664 万元。 销售不动产营业税及附加负担率=入库销售不动产营业 税及附加/商品房预售（销售）收入=4,922.627718 万元 /87,904.0664 万元=5.6% 说明纳税人入账销售收入已全额申报缴纳了销售不动 产营业税及附加。 评估指标（二）：预缴土地增值税负担率 该纳税入库土地增值税 941.4121 万元，入账预售收入 87,904.0664 万元。 预缴土地增值税负担率=入库土地增值税/商品房预售 收入=941.4121 万元/87,904.0664 万元=1.07%1.15% (预警值=普通住宅预售收入占商品房预售收入的比例 *1%+非普通住宅预售收入占商品房预售收入的比例*1.5%+ 商用房预售收入占商品房预售收入的比例 *2.5%=78%*1%+18%*1.5%+4%*2.5%=1.15%) 说明纳税人可能存在未足额预缴土地增值税的涉税疑 点。 3．取得土地使用权契税入库情况评估。 该纳税人取得土地使用权于 2006 年，已按合同协议申 报缴纳了契税，本次评估重点是补交市政建设配套费是否申