中广信石榴庄前期定位策划报告提案PPT.ppt

市场定位 客群组成 主要客群：地缘性客户（崇文、宣武、丰台区域）； 木樨园商圈一带私营业主； 京南升级置业客户。 其余客群：工作地址在长安街以南的客群； CBD及泛CBD部分客群； 看好京南高品质住宅升值潜力的投资客户。 市场定位 客群特征 客户群以年龄为35至45岁的中产阶层为主。 客户群体多以崇文、丰台、宣武等地缘性客户为主。 客户群体本身经济实力较好，以二次置业或投资置业为主。 客户群体多数为公司高管，私营老板等，收入较高，购买力较强。 客户群需求特点为被动需求、潜在需求。 对项目交通条件以及园林规划，社区品质等都要求较高。 市场定位 风险识别 我司分析本项目风险如下 ： 价格风险 市场风险 开发风险 时机成本 市场定位 风险规避 1、采用销售先行、滚动开发的市场策略，增加项目资金使用率 ； 2、采用低开高走的销售方式，有利的规避项目的价格风险，实现价格 的平稳过渡 ； 3、做好前期的各项调研工作，争取将项目的各项定位调整准确 ； 4、采用市场认购的方式对项目的各项定位进行初期试水 ； 5、工程方面方面采用严格的管理制度 ； 6、项目的团队配合也为项目风险规避和风险解决方案的有利保证 ； 7、充分履行政策的各项内容也为风险规避的良好手段 。 市场定位 项目定位小结 市场定位：面向希望拥有良好景观的北京二次置业人群的高档观景住宅。 产品类型定位：处于城市住宅与别墅间的类别墅产品。 客群定位：地缘性客户、木樨园私营业主、京南升级置业人群。 价格定位：8000-8500元/平方米。 京南市场分析 项目所在 区域分析 战略 研究 地块价值 分析 市场 定位 竞争区域 分析 产品 方案 汇报思路 产品方案 产品定位 产品定位 区域价值 产品价值 生活附加值 形象附加值 四环以内,紧邻成熟 社区彩虹城和地铁 五号及十号沿线。 位于不断完善成 熟的东南部居住区。 区域居住氛围逐 渐形成。 3米层高、景 观落地窗，经典 户型品质见证 主题园林景观， 亲近土地阳光， 健康、惬意 城市住宅与别墅 间的类别墅产品 静谧、私密、专 属的生活和氛围， 都市新生代的个性 自由空间 社区周边便利交 通，出行快捷方 便 便利的社区生活 配套 开发商品牌价值 远离城市现实喧嚣， 回归质朴与宁静。 心灵、思想净化之 地 智慧沉稳，发现生 活情趣，发现自我， 创造生活情趣 自然主义 城市公园住宅 产品方案 产品定位支撑点 1）本项目的整体战略以及自建价值体现的市场策略支持本项目城市 公园住宅的产品定位； 2）本项目紧邻凉水河与石榴庄公园，自然环境较好，其地块条件支 持本项目产品定位； 3）从市场竞争原则来看，周边项目多为中低端项目，为增加差异 化，也支持本项目产品定位； 4）如此的产品定位可以使项目达到高品质、高利润的要求，降低项 目的利润风险。 产品方案 产品设计优化建议 功能性指标 人文性指标 建 筑 景 观 小区规划 户型建议 产品线 商 业 产品优化建议 产品方案 小区规划建议1 优势分析： 整体自由曲线设计富于整体规划的 灵动性、丰富性，消减地块缺陷 ； 整体规划呈现高雅、流畅、富于韵 律、现代感，品质感较强 ； 围合规划保证楼间距的同时为景观 规划预留充分空间 ，南部楼座亦强 调临水景和城市绿带的优势，整体 上更具有观景优势的均好性 。 竞争区域分析 竞争区域总结 城市竞争项目类： 京南产品：京南产品与本项目相比，多具有价格优势，但总体来讲，小区环境较本项目规划较差，如状元城、彩虹城等；星河城项目也属京南，与本项目构成竞争，但其小区内规划条件不及本项目优越，同时其也不具备价格优势，而本项目为城建集团开发，更具有一定的品牌优势，与星河城相比更具有竞争力。 京东南产品：京东南产品代表作有山水文园、美景东方等，其具有比本项目更好的交通优势，而且山水文园的景观优势非常明显，但其户型多在300平米以上，并且价位在9700元/平米左右，本项目户型范围已避开其竞争，可谓与山水文园非竞争对象，而美景东方的小区景观规划没有统一性，组团设置较差，其住宅舒适度较差。 京东产品：以CBD的客群来看，富力城、苹果社区等东部项目与本项目构成竞争，但东部区域项目价格较高，而且以中小户型为主，其客群多为白