贵阳市白云区泰和广场可行性报告.doc

贵阳市白云区 “泰和广场”可行性报告 深圳市天骜投资策划有限公司贵州分公司 2012年3月编制 目 录 第一章 总论 3 1.1 公司概况 3 1.2 项目概括 3 1.3 财务分析 7 1.4 不确定性分析 8 1.5 结论 8 第二章 项目分析 9 2.1 贵阳市住宅分析 9 2.2 区域市场整体发展状况 11 2.3 项目客户分析 14 第三章 项目营销策划方案 15 3.1 项目SWOT分析 15 3.2 项目定位 19 3.3 推广策略 20 3.4 销售流程 21 第四章 项目工程建设进度 21 第五章 投资估算及资金筹措 21 5.1 估算依据 22 5.2 估算范围 22 5.3 估算说明 22 5.4 投资估算结果 26 5.5 资金筹措 26 第六章 财务评价及效益分析 26 6.1 估算依据 26 6.2 基础数据的选取 26 6.3 销售收入估算 27 6.4 销售成本估算 28 6.5 经济效益分析 28 6.6 盈亏平衡分析 29 6.7 敏感性分析 30 6.8 财务综合评价 30 第七章 风险分析 30 7.1 风险分析 30 7.2 投资风险的控制 32 第八章 研究结论与建议 32 8.1 研究结论 32 8.2 项目建设 33 第一章：项目概况 1．1公司概况： 七冶房地产开发有限责任公司是原贵州省七冶房地产开发公司于2008年10月27日破产改制组建。公司成立于1994年、注册资金7500万元。具备房地产贰级开发资质的国有独资企业，隶属于七冶建设有限责任公司，也是贵阳市白云地区成立较早的房地产公司之一。 项目名称：贵阳市白云区“泰和广场” 项目开发单位：七冶房地产开发有限责任公司 项目设计单位： 贵阳建筑勘察设计有限责任公司 2.1宗地位置： 项目位于贵阳市白云区长山路，毗邻大人山公园，白云医院（原七冶医院）、澳马商业步行街，五洲购物广场，多个大型餐饮酒楼、会所、娱乐场所等设施。 1. 2.2项目周边公共配套： 1)交通 本项目周边的主要道路有云峰大道、白云南路、建设北路，长山路、南湖东路，此道路状况较好，均为双向六车道，都为城市的主要交通干道，南湖东路（市政道路），道路全长1000.92米，宽30米，现正处于施工阶段，于2012年12月竣工，四通八达交通便捷。 项目交通路线图 项目公交路线： 本项目附近公交线路（长山路口）有233路、236路、60路、231路等，公共交通贯穿了城市的东西南北各个主要方向，人行通达度较高，单纯从交通通达度的角度来看，本项目位于白云区南湖新区区域，交通通达度较高，对发展商务办公物业、酒店、住宅均有很大的支撑作用。特别是和城市中心区之外的项目相比，本项目具有不可比拟的地段优势。 2)教育 项目周边有多个幼儿园、白云区第九小学、白云区第七中学位于此路段，给该项目起到教育支撑作用。 学校名称 位 置 白云区第七中学 南湖东路 白云区建设路幼儿园 建设路 共大双语幼儿园 建设路 白云区第九小学 建设南路 3)商务配套 银行 名称 中国建设银行 工商银行 农业银行 本项目处于白云区中心区域，周边银行分布较少，围绕银行而衍生的其他金融机构也比较多 4) 休闲、娱乐 澳马商业步行街 以上休闲、娱乐聚居点为该项目及周边居民提供了，文化交流，休闲、娱乐的活动场所 5) 餐饮 项目周边餐饮为项目提供了充足的人流量。 餐 饮 名 称 重庆齐齐火锅 俊泓家常菜 黔龙餐厅 苗岭酸汤鱼白云店 6) 购物 五洲购物广场 澳马白云长安商业步行街 宇航百货 蜀州百货白云店 7）菜市场 1. 2.3、项目周边环境 1)治安情况：区域治安情况优良 2)空气状况：空气质量好 3)噪声情况：夜间道路交通噪声低于７０分贝的标准值 4)周边景观：靠近大人山公园原生态自然景观 5)近期或规划中周边环境的主要变化：项目处于正在修建南湖东路（市政道路）中段，道路全长1000.92米，宽30米，预计2012年12月竣工。 1. 2.4 规划控制要点 1. 项目总占地面积9022平方米。 2. 项目建筑面积62245.74平方米，其中住宅建筑面积50163.02平方米，商业建筑面积2662.80平方米，附属配套设施560平方米，地下停车场7707.92平方米。 3. 项目综合容积率为5.92 4. 项目建筑密度30% 5. 项目建筑层数 26层 6. 项目绿化率 30% 1.2.5市场土地价格评估 本项目地块市场价格评估： 白云区本