第四季度房地产市场季度分析报告.docVIP

目录 一、宏观经济运行分析 2 二、政策回顾与分析 3 (一)政策出台情况 3 (二)政策影响分析 4 三、 2012年四季度全国房地产市场运行分析 5 （一）房地产开发投资情况 5 （二）资金来源情况 6 （三）土地购置及完成开发情况 7 （五）销售面积及销售额增长情况 8 （六）广州商品房价格走势 8 四、分物业类型市场 9 （一）分类物业类型市场开发投资情况 9 （二）分类物业类型市场建设情况 9 （三）第四季度各类物业类型市场销售情况 11 五、 重点城市运行分析 12 （一）北京 12 （二）上海 15 六、当前房地产市场特征分析 17 （一）当前房地产市场的主要特征 17 七、发展趋势分析 18 （一）趋势分析 18 宏观经济运行分析 2012年前三季度GDP增长率 在政策的集中出台和作用下，经济增长将小幅回升。 货币政策方面；今年以来不断稳中趋松，连续两次下调存准率和两次下调存贷款利率，货币金融环境总体较为宽松，货币供应量增长总体上趋于加快。 财政政策方面；基于经济不断放缓，尤其是4月之后经济超预期减速，政府强调把稳增长放在更加突出的位置，及时出台了节能型家电补贴政策，近期又出台了稳出口政策，加快了基础设施等项目的审批力度，各地投资热情再次被点燃。随着这些政策的出台和落实，经济将在今年四季度小幅回升，尽管回升的势头依然较弱。 1997-2012年中国宏观经济景气模型 根据影响经济增长的多种因素并结合宏观经济景气模型，预计2012年四季度中国GDP增长8.2%左右，比去年同期回落0.7个百分点，对比三季度回升0.5个百分点。全年经济增长8%左右，比2011年回落1.3个百分点。 2012年下半年全球经济运行的不稳定性、不确定性仍然较大。虽然在中国已经推出、欧洲即将推出、美国最后推出宽松货币政策的背景下，三季度的金融市场走势将处于动荡期。由于季节性因素，四季度则可能趋向小幅回升，或者维持震荡走势。 政策回顾与分析政策出台情况政策影响分析 与去年我国货币政策总体上还是偏紧相比，今年我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构，支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理，提高投资收益。提高直接融资的比重，发挥好融资工具的作用，更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构，密切监控跨境资本流动，防范“热钱”流入。“限贷”、“限购”卡住成交要害。数据显示，截止11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品房住宅库存总量高达4595万平米，与2011年同期相比，增长38.44%，库存量处于高位运行状态。 “限价”扼制住涨价“咽喉”。以广州为例，从每月的成交量上看，增城与从化月月跃居榜首，正是由于限价政策对成交量庞大的增城、从化两市实施控制，达到量长，价稳的良好趋势。直接扼制住涨价带来的泡沫市场环境。 保障房“降温”房地产市场“渴求”。在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。 2012年季度全国房地产市场运行分析（一）房地产开发投资情况　（二）资金来源情况 1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。 11月份房地产企业资金状况继续向好，而龙头房企资金则更为充裕。在1-11月企业到位资金中，企业自筹资金35374亿元，同比增长13.8%，增速较1-10月份提高2.1个百分点；国内贷款13208亿元，增长16.1%，增速提高1.4个百分点；利用外资371亿元，下降51.5%，降幅缩小1.3个百分点；其他资金36849亿元，增长15.2%，增速提高3.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%； 个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。各类资金来源都继续增多，市场销售持续向好也促使房企资金加快回笼。 　（三）土地购置及完成开发情况 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。　（四）建设竣工情况 1-11月份，房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3