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盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分 深圳 2011年4月 九洲遠景商業管理機構 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 目錄 A. 城市宏观研究 B. 项目立地研究 C. 消费者研究 D. 零售市场分析 E. 酒店、写字楼市场分析 F. 综合体定位及酒店/写字楼概念 G. 基准比较研究 本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得 到九洲远景（上海）投资管理有限公司的书面同意。 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 22 A. 城市宏观研究 A1. 深圳市城市宏观分析 A2. 盐田区区域宏观分析 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 3 从宏观层面分析，深圳市零售市场消费规模巨大，为商业地产蓬勃 发展提供了市场基础 1 • 深圳定位于华南经济中心城市，吸引周边城 城市群地位 市消费者前来消费；同时深圳消费者向香港 外流短期内也较为严重，随着两地一体化这 一状况将得到改善 2 • 深圳市经济总量位居全国城市排名的第4位， 经济总量 处于向发达的国际大都市迈进阶段，推动零 售市场产生各档次全业态的各类购物中心 • 第三产业占国民经济主导地位，高新技术、 3 产业发展 金融、物流、文化、旅游等现代产业作为深 圳支柱产业，都为城市创造大量的中高端消 费客群 4 • 深圳市是中国第一个城市化率100%的城市， 人口状况 非户籍人口超过七成，人口流动性较大 资料来源:九洲远景分析 盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告 4 深圳目前已处于全业态市场的发展过程中，业态较为丰富，未来零 售市场竞争将更加激烈 城市商业发展阶段的演变 全业态市场 趋优选择市场 • 城市出现所有类型购 物中心，购物、餐饮、