盐城金鹰天地广场营销总纲.pptVIP

办公类竞品客户整体构成： 盐城公寓客户特点呈现： 区位：亭湖区、城南新区及其它区位 行业：银行、医院、教师、个体等 职业性质：私营业主、个体经营户、机 关事业单位员工、私营企业员工 年龄：36~40岁和41~45岁 置业目的：投资为主、自住较少 区位：亭湖区、城南新区及其它区位 行业：制造业、广告创意、装饰、律师事务所等 职业性质：私营业主、个体经营户、公务员 年龄： 41~45岁、 46~50岁 置业目的：办公为主，投资较少 盐城办公客户特点呈现： 基于盐城办公/公寓市场客户总体特征，结合项目自身特点，本案目标客户描述： 本案目标客户整体属性： 本项目定位于盐城中心改变的高品质形象，城南核心地段+稀缺的湖景资源，针对人群明晰。 品质SOHO目标客群： 办公兼具投资 亭湖区、城南私营业主、公务员及个体经营户 60万以上 20万以下 30~50万 项目自身的条件和拥有的资源为本案成为中高端项目奠定基础，市场需求和购买力为项目产品提供了可能，因此项目客户锁定中高端客户层。 中小型私营企业主、公务员、个体经营户 年收入 目标客户整体认知 基础形态 年龄结构：他们是60~70年代出生，年龄以35~50岁的中年人为主 职业构成：拥有一定的职业权利，处于事业的平稳期段；以中小企业私营业主，延展到政府公务员、机关事业单位员工及个体经营户； 经济基础：状况良好，身价基本都在百万以上；有持续稳定的收入来源，财富普遍非继承所得（“勤劳”致富）； 置业状况：二次置业或多次置业 目标客户整体认知 生活形态 生活：丰富，严谨的工作+个人爱好 交友：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈层；“品”+“味”的结合（品牌和实际感受），有一定的精神需要产生的消费； 消费：三五好友把酒言欢或一起唱high、旅游、对品牌物品的消费情有独钟； 目标客户整体认知 意识形态 人生观：追求“物质文明与精神文明双丰收” 价值观：热衷于本土文化，但也不缺乏拿来主义；尊重财富，认可价值；踏实做事、良缘机遇 的消费； 意识形态： 显贵：强调身份认同感的显贵，但在生活细节的追求私享； 包容：温和的处事态度，现代与传统，中隐隐于市； 进取：勤劳、主动； 精明：对稀缺性的投资价值敏感度高； 毓龙大厦 五星工业园、长坝工业园、凯托工业园、宝才工业园、悦达纺织科技工业园、上海工业园开发有限公司、苏源工业园、盐城师范学院科技工业园、盐城开发区三号标厂工业园、盐城开发区四号标厂工业园 文港南路 解放南路 世纪大道 建军路 国贸大厦 华邦国际 汇金广场 中茵海华 海华云顶 菲斯特国际 目标客户分布地图 营销推广策略 PART 3 销售策略确定 定价思路：深度挖掘个体价值，强化产品均好性的基础上凸显优质类产品的价值。 销售策略： 平开高走，价值利润最大化；短蓄高爆，持续走量 通过先推出位置相对较差的产品，控制总价，平价入市，抢占市场立基点；后期加推位置相对较好产品，保证项目利润最大化； 办公/公寓市场存量及增量较大，势必需快速跑量，提前占有客户； 销售目标确立 金鹰天地中心1号楼总建筑面积23228平米，2012年年度销售率达80%，即总销面积达18582平米； 销售节点安排 工程节点 营销节点 销售节点 4月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 5月 5月20日 售楼处交付 7月15日 项目认筹 8月12日 一批次开盘 10月28日 二批次加推 8月12日 开盘活动 10月28日 加推活动 5月20日 售楼处启用 6月16日 样板房公开 推量批次 批次 推案时间 推案位置 推案套数 推案量(平米) 第一批 2012年8月12日 1~9层 165 11388 第二批 2012年10月28日 10~17层 192 11840 合计 —— —— 357 23228 项目定位于高端产品，在产品、地段、品牌、景观等均占有一定优势的前提下，项目售价势必较高，先推出1号楼下端位置产品，意在控制项目总价，避免总价过高突破客户心里预期防线，造成巨大的销售压力； 待一期产品热销后，项目知名度在市场已经建立的情况下，推出楼层位置较好的产品，可适当拔高单价，客户心理易于接受，同时也保证了项目利润的最大化； 4月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 5月 营销节点 8月12日 开盘活动 10月28日 加推活动 5月20日 售楼处启用 6月16日 样板房公开 形象炒作 形象导入期 产品推广期 持续销售期 4月10日 外展场启用 营销策略 户外形象出街 线上：塑造项目高端形象、稳举稳打 线下：培养种客资源，启动渠道拓展 企划诉求 区域、品牌、资源 产品 项目热销 户外 纸媒 网络 小众媒体 市中心看板、人民桥看板、解放南路看板 大众媒体 短信