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水西村——棚户区改造调研报告 棚户区是指城市规划区内国有土地上和独立厂矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。棚户区改造是关系人民群众切身利益的“民心工程”，是实现“住有所居”的重要组成部分，也是落实我市建立“创业、宜居、平安、幸福、生态”赣州的主要举措。 一、我村棚户区主要情况 我村棚户区改造以城市可见范围为改造区域，主要分布在老城区与我村山岭以东的城乡结合部，属水西镇东南部，东至章江水与水西居委会相连，南至宋城路，西至村山岭，北至赤珠村牛坑交界。整个区域面积2平方公里左右，其中，土地面积856亩，耕地面积368亩，有村民小组21个，总户数765户，总人口2573人。 我村棚户区居住环境较差，而土地利用率却较低，存在以下隐患和问题：一是部分房屋由于使用年限久，土坯房依然存在，建设标准低，年久失修，基本上已为危旧房，尤其在雨季，存在居住安全隐患。二是房屋基础设施较为落后，房屋户均面积狭小，不成套，大都没有排水设施，没有卫生间，生活条件相对简陋。三是环境较为恶劣，我村地势较低，大都村民居住在低洼地带，排水不畅、阴暗潮湿、乱搭乱建、乱堆垃圾，春天污水横流，夏天蚊蜗居肆虐，环境非常恶劣。四是村级道路破损严重，局部路段都不同程度的出现坍塌凹陷等危险情况，给出行的村民带来非常大的安全隐患。五是棚户区居住人员成份复杂，特别是红门楼外来人口较多，生活水平较低，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。 二、棚户区改造的意义和必要性 近年来，我镇我村经济和社会发展速度加快，城市建设日新月异。但是我村棚户区的村民却始终多年生活在恶劣的条件下，与绝大多数村民日益提高的生活水平特别是居住水平反差极大。同时棚户区的存在，与整个城市整体形象、文明档次极不协调，使城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资，因而棚户区改造势在必行。 (一)解决棚户区居民住房问题，是密切党和政府与人民群众感情的重要举措。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保户边缘户的非常高。他们面临着就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。通过棚户区改造，不仅解决了困难群众的住房问题，使老百姓得到了实惠，而且密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。 (二)进行棚户区改造，是推进城市化进程的必须要求。加快推进城市化进程是落实科学发展观，统筹城乡协调发展的必由之路。城市化发展水平，往往标志着一个地区经济、文化、政治、教育、科技、信息等多方面所达到的状况。我村一面临河，背靠国道，具备一定的开发条件。棚户区土地利用率均低，据初步测算，通过棚户区改造，可提高建筑容积率2-3倍，可进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，为城市发展列为广阔的空间。同时，棚户区改造，不仅可以完善城郊结合部功能，改善村民的居住环境，而且改善城郊基础设施条件，提升了城市的形象和品位，推动城市化的进程。 (三)推进棚户区改造，是落实我市房地产市场宏观调控政策的有效途径。棚户区改造的村民大部分是自建使用的房屋，改造对象除解决回迁户外，主要用于解决农村以及老城区中低收入家庭住房困难。推进棚户区改造，直接增加了住户有效供应，有利于改善住房供应结构，缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。 三、我村棚户区改造工作前期的主要问题 为了加快棚户区改造工作的进程，我省在2010年8月15日出台了《江西省人民政府办公厅关于加快我省城市棚户区(危旧住宅区)改造的实施意见（试行）》文件以及我市《关于印发章贡区棚户区（危旧房）改造工作方案的通知》，就自用土地进行商品房建设进行了规定，棚户区改造有关政策目前在我镇我村已基本确定，但具体实施中也还存在着一些困难和问题，需进一步研究并加以解决。 一是认识问题。改造范围内多数人在满足其合理补偿或安置的前提下，能够理解和支持棚户区改造工作，但由于近年来我村民房屋拆迁补偿采取的是“市第65号令”的办法，补偿标准较高，少数住户以不愿改造为由或提出过高附加条件，影响改造工作的实施。 二是拆迁难问题。利用自用土地进行限价商品房建设，采取的是现状招标，无地供应方式，拆迁工作如由开发商承担，拆迁成本和拆迁过程中不可预见因素较多，且房屋销售政府限价，投资风险较大，开发商投资建设积极性不高。 三是城市建设整体推进时机尚未成型。按造我市城市发展整体规划，我村位于中高档房地产项目区域，目前城市重点建设南片和东片区，我镇我村建设相对延