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关于房地产开发成本控制方面的几点思考 第一章：房地产开发建设项目不同阶段的成本控制要点 一、房地产属性： （1）房地产属不动产，不能异地流通，这一点是与其它商品流通的根本不同点。 （2）房地产价值的体现，有着典型的区域性，因此属于高投资高风险行业。 （3）房地产开发项目关联行业众多，其管理相对比其它行业要复杂得多。因此，要求管理者不但要有较强的专业技能，还要有较强的市场洞察力，及时掌握市场变化规律 （4）另外，房地产属于政策性与法律较强的行业，政策变化较快，还要要求管理者具有较强的应变能力和组织协调能力，能够及时了解政策导向，随时转变经营思想和经营策略。 （5）房地产开发建设过程像一个链条，环环相扣，每一个环节都非常重要，不管哪个环节出了问题，都可能造成无法挽回的损失和极其严重的后果。 （6）不同的开发建设项目，因开发方式，建设规模，建设标准等不同，具有不同的管理模式。 二、不同阶段的成本控制： （一）项目投资决策阶段的成本控制要点： （1）影响投资决策的主要因素： 1、详细了解项目的选址、地理环境、现有状况及土地权属性质，并确立投资方式。 2、政府规划。 3、市场调研报告必须真实可靠。 4、项目的定位即建设标准水平的确定。该阶段的主要任务就是在编制可行性研究报告的同时，对建设方案的初步构想的可行性及经济的合理性进行全面分析、评价，各项技术指标准确可行，从企业和市场的实际情况出发，根据不同区域、不同规模、不同等级、不同功能、不同价位等合理确定，切勿草率和盲目，充分论证并进行筛选后选择最佳方案。 （2）编制切实可行的可行性研究报告，作为工程成本控制最重要的依据 1、房地产项目可行性研究报告的主要内容：一般来说,项目的可行性研究要力求解答下列问题，a、项目是否符合政府规划和政策要求；b、项目的技术是否可行；c、是否盈利，利润率是多少；d、总投资额是多少；e、融资渠道、资金的使用和周期、如何偿还；f、项目需要多长时间建成；g、有多大的社会效益；h、是否环保；I、是否与当地需求相适应，各种基础数据是否准确无误等，尽量考虑周全后着手编制。 2、内容： A、工程基本概况。 B、项目提出的背景，必要性和研究的依据及范围。 C、市场需求、预测和销售前景。 D、建设条件（四通一平）和地理条件（水文、地质、气象等）。 E、优化设计方案。 F、环保评价。 G、融资方式、投资估算。投资估算要留有余地，防止漏项少算和高估冒算，要在方案优化的基础上，合理确定经济指标，保证估算质量，真正起到指导决策的作用。 H、经济评价及结论。经济评价主要指财务评价，主要包括两项内容：一是收集、整理和计算各种基础数据，其中包含政策各项收费（房地产开发17项收费）、征地费、工程直接费、贷款数额及期限、利息支出、税金等；二是分析项目在实施过程中可能遇到的各种不确定因素对经济效益产生的风险，在成本核算时合理考虑预备金或风险金额度，计算出最低利润率，同时考虑资金最大回收期限。 （二）建设项目设计阶段的投资控制要点 设计阶段是工程投资最重要的依据，是进行成本控制关键环节，从一定程度讲，工程的设计就决定了工程成本。 1、根据项目定位和工程的扩初设计编制工程设计总概算，从单位工程概算——单项工程概算——建设项目总概算汇编而成，主要从经济性和合理性方面进行综合分析，一经批准作为工程设计招投标的依据和建设项目总成本的最高限额，并作为编制投资计划的依据，其中，比较关键的环节，就是概算审查，主要从以下几个方面考虑： （1）、以原有的相类似工程为基础，进行单位造价比较。 （2）、审查在结构上的差异，如含钢量，地基承载力，抗震级别，地质状况及其它结构参数。 （3）、建筑设计差异，如立面造型、户型设计、材料种类、内部设置等。 （4）、材料设备价格和机械费。 （5）、人工费的变化情况。 （6）、间接费。 （7）、材料消耗量尤其是工程中采用量较大的作为重点（如三大材）。 2、在审查时也要看编制方式，一是按定额编制，主要看其套用子项是否正确；二是按工程量清单，主要看其是否有重复项和漏项，材料单价和工程量等。 3、推行工程设计招投标制度（方案竞赛活动） 工程设计招投标方式和工程招投标、材料招投标方式相类似，也要经过编制招标文件——邀请函——发放招标文件——勘察现场及答疑——投标——开标——评标、定标——签订合同此程序，在以往设计招投标工作中，一般不要求编制工程设计概算，但为了工程设计能既合理又经济，应将编制设计概算纳入工程设计招投标程序，在评标时就不会盲目选择某个方案，造成工程设计与成本控制的脱节。通过和原设计概算对建筑性能、结构性能、使用功能、造价指标综合比较分析，就可得到最佳方案，从根本上避免了由于设计自身缺陷而带来的成本风险。 4、大力推行标准化设计。 随着我国市场经济的不断发展和经济的全球化，各种新