开展新项目流程(拿地).doc

新项目开展流程 土地信息获取 土地信息来源主要有三种： 公司员工社会关系 接到信息后，应索取地块区位、四至、技术指标、地块转让或拍卖的背景，该地块的相应的联系方式 各地国土资源局网络公告 （1）XX国土资源网 土地动态 公告或招拍挂信息 土地招拍挂公告和土地成交公告 整理至EXCL表格 注：各地公告样式往往不同，一般EXCL表格采用样式： 编号 土地位置 土地用途 土地面积m2 规划指标要求 　 出让年限 规划建筑面积m2 起拍价万元 拍卖起叫楼面地价(元/m2) 竞买保证金 拍卖成交价楼面地价（元/m2） 成交总价万元 竞得人 配建限价房 配建保障性住房 　 容积率 建筑密度 绿地率 建筑限高米 (万元) 土地面积 规划建筑面积（㎡） 套数 土地面积 规划建筑面积(m2) 套数 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 （2）如有当地土地用地计划、土地基准地价相关文件应保存 齐鲁晚报、济南日报公告 每天查阅报刊 获取土地招牌挂公告 根据公告内容咨询大致土地位置、规划条件 土地信息保存、或进一步分析 后期统计成交情况 土地信息汇总、存档(刘飞) 纸质资料保存，叠整齐，分别装档案袋，标注清楚，存放在专门档案橱，并进行资料领用记录 领用资料名称 领用人 领用时间 资料返还时间 X地X地块图纸 刘飞 2011.4.22 2011.4.23 电子档资料建立专门文件夹 目前资料路径：D盘——山东各地土地信息收集——XX地市——XX地块 土地信息初步分析（刘飞） 土地大致区位、四至、周边环境和规划土地周边大致市场情况 与朱凯力、王振华、方总商讨得出初步分析结论：项目继续或是放弃 地块现况及周边市场调查（刘飞） 土地四至，周边环境（有利或不利因素，如交通、公园、学校、商场、河流、污染源、墓地、高压线等） 周边楼盘情况，包括楼盘规模、价格、销售进度、销售周期、客户来源等 制作初步市调报告，提出产品组合建议以及价格预估 进行粗略经济指标测算（经济指标不明确的可假定值，测算表格式见附5） 以上信息汇总后上总经理办公会作专项讨论，确定项目深入 技发部对项目基础信息整理，项目四肢范围,经济技术指标,产品类型,预估地价等，规划师根据市场部提供的产品组合建议进行排布,提供优化后的经济技术指标以及初步规划（技发部） 合约部根据技发部提供的土地信息、经济指标和规划，了解当地建安成本以及税费的收取情况,并进行经济指标测算（合约部） 整合形成可行性分析报告（市场部） 初步决策（公司高层） 公司资金计划（财务部） 明确土地意向两周内上报集团：项目初步意见报告（附1） 土地获取 土地获取后一个月内，产品初步建议（附2） 产品定位塑造报告（附3） 产品定位报告内容流转（附4产品定位报告内容流转单） 附1：项目初步意见报告 项目概况 项目来源：出让、转让、合作等 地理位置：区位、四至、周边环境和规划 用地性质 规划指标：土地面积、容积率、建筑面积、建筑密度、建筑限高、绿化率、停车率 基地现状 土地价格 付款进度 土地取得时间和资金安排 市场研判 市场现状 未来市场判断 市场可行性 分析结论 市场定位 目标客户定位 价格定位 产品配比和建筑形态 建设周期和销售/租赁计划 成本测算和竞价建议 敏感性分析 总成本（单方成本） 利润总额（单方利润） 成本利润率 自有资金利润率等 建议地价 竞争企业状况 附2：产品初步建议 项目区域市场研究 项目基本情况 市场情况分析 市场研究结论 项目SWOT分析 优势 劣势 机遇 风险 项目定位 品牌定位 形象定位 客户定位 物业比例及价格定位 物业类型 面积范围 房型 所占面积比例 所占面积（平米） 单价（元/平米） 总价范围（万元） 合计 产品塑造 规划 *物业配比 物业类型 面积范围 房型 所占面积比例 所占面积（平米） 合计 *规划布局 附3产品定位塑造报告 项目区域市场研究 项目基本情况 地理位置、规划指标、主要规划限制条件 区域情况 区域概要介绍、基地周边交通现状、项目周边配套、区域发展规划和预测 项目SWOT分析 消费习性分析 竞争项目分析 项目SWOT分析 产品竞争力描述 项目定位 项目市场定位推导：定位主题元素提炼、项目市场定位初步建议 品牌定位 目标客户群定位：目标客户群年龄层次、目标客户群职业层次、目标客户群心态 项目主题形象导入：项目形象定位、项目案名延伸 项目定价策略：价格策略、价格测定方法、价格定位建议 物业比例定位 物业类型 面积范围 房型 所占面积比例 所占面积（平米） 单价（元/平米） 总价范围（万元） 合计 产品塑造 规划 物业配比 物业类型 面积范围