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智能化建筑弱电系统 维 保 维 护 方 案 2009年2月 目 录 一、智能化建筑弱电系统概述 2 楼宇自动化管理分系统 (BAS) 2 消防自动报警分系统 (FAS) 4 安保监控分系统 （CCTV） 5 地下车库管理分系统 (CPS) 6 公共广播及紧急广播分系统(PAS) 7 程控交换机分系统 (PABX) 7 结构化综合布线系统 (PDS) 7 二、智能化建筑弱电系统实况分析 9 1.房地产开发商 9 2.物业管理公司 10 三、智能化建筑弱电系统维保 11 智能化小区弱电系统现状分析报告 12 智能化小区弱电系统维护保养方案 17 蓝堡国际公寓弱电系统维护计划书 20 蓝堡国际公寓弱电系统维护驻场须知 23 蓝堡国际公寓弱电维护驻场巡视路线 24 四、总结 25 一、智能化建筑弱电系统概述 2000年以后，弱电系统已成为房地产开发商建造楼盘不可缺少的一部分，智能化大厦，智能化小区，平安城市等已为越来越多的人熟知，更成为衡量某个建筑是否达到现代智能化的重要标准之一智能化弱电系统从设施集成发展到系统集成融计算机技术、网络技术、现代控制技术、图形显示技术及通讯技术于一体，成为智能建筑的一个极其重要的组成部分。建筑智能化工程包括：1、计算机管理系统工程；2、楼宇设备自控系统工程；3、保安监控及防盗报警系统工程；4、智能卡系统工程；5、通讯系统工程；6、卫星及共用电视系统工程；7、车库管理系统工程；8、综合布线系统工程；9、计算机网络系统工程；10、广播系统工程；11、会议系统工程：12、视频点播系统工程；13、智能化小区综合物业管理系统工程；14、可视会议系统工程；15、大屏幕显示系统工程；智能化弱电系统包括以下几个分系统：楼宇自动化管理分系统 (BAS)、消防自动报警分系统 (FAS)、安保监控分系统 (CCTV)、卫星接收及有线电视分系统 (CATV)、地下车库管理分系统 (CPS)、公共广播及紧急广播分系统 (PAS)、程控交换机分系统 (PABX)、结构化综合布线系统 (PDS) 在楼宇自动化管理分系统中往往包含出入口控制分系统及防盗报警分系统。 智能化各个分系统为提供了各类机电设备的监控管理，为大厦用户创造了安全、健康、舒适宜人并且能提高工作效率的办公环境，提供了现代化的通讯手段与办公条件，满足了多种用户对不同环境、功能的要求。 楼宇自动化管理分系统 (BAS) 楼宇自动化管理分系统是智能化大厦弱电系统的核心，它的高可靠性是整个弱电系统高可靠性的基石，因此BAS系统采取三级控制方式。 操作站级操作站级由计算机及打印机组成，采用实时图形监控操作软件，是BAS系统的人-机界面，既可通过显示或打印各种信息来观察当前或以前的系统及其所监控各种机电设备的运行状况及数据，又可通过键盘或鼠标的操作来改变各种机电设备的运行，从而达到特定的监控要求。 网络控制器级 网络控制器是BAS系统通讯网络的重要装置，也是整个BAS系统的心脏。它一方面通过以太网与操作站及其他网络控制器联系，另一方面通过现场总线网络与分布在大厦各处的直接数字控制器通讯。在网络控制器中存放着整个系统所有信息，网络控制器具有多种控制功能，如各种机电设备运行时间统计、事件统计、电力负荷削峰限载计算、联动控制、机组群控等复杂的高性能控制功能，对整个BAS系统进行着有条不紊的监控。同时，网络控制器又是将各个分系统接入BAS系统进行设施集成的重要接口。 现场控制器级 现场控制器构成系统的第三级，其主要功能是接收安装于各类机电设备上的各种传感器、检测器发出的数据，按控制器内部预先设置的参数和预先编制的控制程序来进行相应的运算（如PID、最大值、延时等），并对各类机电设备进行控制，同时随时根据操作站经由网络控制器发出的各种指令来调整参数或启动有关程序以改变或启动相应设备的监控。 采用三级控制的特点如下： 系统的三级控制采用了分散控制、集中管理的结构，即使系统网络的某一部分控制或线路受到损坏，也只有系统的这一部分瘫痪，不会影响到整个系统的运行。同时，现场控制器采用工业级器件并具有独立运行功能，即使万一操作站或网络发生问题不能工作时，现场控制器仍然能够按控制器内部预先设置的参数和预先编制的控制程序继续运行，整个系统仍能运行。采用三级控制结构，使每一层的结构都相对简单，降低了维修的复杂程度，同时一级网络为10兆以太网，二级网络为9600波特RS-485总线，减少了系统网络之间、尤其是现场环境引入的干扰的可能性。楼宇自动化管理分系统监控着大厦内所有机电设备，如冷热源机组、空调机组、新风机组、变风量末端装置、给排水、送排风、变配电、照明、电梯等设备。 冷热源机组： 现代的冷热源一般以冷冻机、热泵为主，配之以多种水泵、冷却塔、蝶阀、水位开关、温度计、流量计等。 冷热源系统是楼