市场比较法与模糊数学在土地评估中的理论.doc

市场比较法与模糊数学在土地评估中的理论研究 ,经历了探索阶段、发展阶段,现处于理性推进阶段。投资者要优化决策，进行理性投资，就有必要将土地价格作为市场分析与决策的工具。这些都要求对我国的土地价格机制进行深入的研究，提高土地价格评估的精度与效率。本文在充分调研国内外关于市场比较法的理论与现状的基础上，以土地估价的基本理论为指导，总结和分析土地格影响因素的特征，系统分析市场比较法中可比实例选取、土地状况修正和综合价格求取的确定方法，建立基于模糊数学理论的市场法估价定量分析模型，以克服其主观性较大、较粗糙的缺点，使其更加科学合理。 关键词：市场比较法；模糊数学；理论研究 1.研究背景 土地市场的日益活跃，交易数量的剧增及市场体制的逐渐完善，使土地估价三大方法之一的市场比较法的运用条件越来越成熟。然而我国的土地评估还处在非常边缘的地位，产业关联性与带动性与其地位不对称。土地估价是科学性和艺术性的结合，在本质上是对土地信息相互影响过程的定性认识问题，是一个模糊信息系统。土地价格的评估不能单纯凭借估价人员的经验，这不仅使估价结果不可靠,更有可能引发道德风险,不利于整个土地市场的规范与发展。 本文正是以上述问题的解决为目标, 在充分调研国内外关于市场比较法的理论与现状的基础上，以土地估价的基本理论为指导，总结和分析土地格影响因素的特征，系统分析市场比较法中可比实例选取、土地状况修正和综合价格求取的确定方法，建立基于模糊数学理论的市场法估价定量分析模型，以克服其主观性较大、较粗糙的缺点，使其更加科学合理。 2 土地估价市场法综述 2.1 市场比较法理论基础 2.1.1 市场比较法的概念及理论依据 市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。在英、美、德等西方国家以及港台地区都有着很广泛的应用，得到了世界房地产界的公认。 市场比较法在求取一宗土地价值时，依据市场中的替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、宗地状况等因素进行修正，以此来估算待估宗地在评估基准日的价值。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 市场比较法是运用商品交易的替代原理来评估土地价格。替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是形成市场比较法的基础。在经济学当中，若两种商品具有相同的使用价值和效用，则应对应同一的价格，两者是完全替代关系。在土地市场表现为效用相同、条件相近的土地之间，其价格相互影响，互为替代，并最终趋于一致。 因此，待估土地的价格可以通过与其类似的已经发生了交易的土地价格来估算。只要我们掌握了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。这一点是基于“大数法则”。同济大学施建刚教授在综合分析各种估价方法的基础之上，认为市场比较法将会随着我国房地产业和房地产经济的发展而成为“龙头”方法。当然，由于土地市场的不完全性，以及土地本身特有的异质性的等特点，在市场上不可能有完全相同的两宗土地，因此，必须对类似土地进行修正，以使其与待估土地具有最大的相似性，并以此确定待估土地的市场价值。 2.1.2 市场比较法适用原则 由于市场法以替代原理为理论基础，符合当事人的现实经济行为，又以市场上实际的交易价格为估价基准，因此，市场比较法适用于在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，有较多可比实例，且在土地市场比较发达、比较案例与待估宗地具有替代性的情况。这样才能保证评估结果的科学性和准确性。其应用条件主要有以下几点： (1)近期性。替代原理中相同效用的商品具有相同的价格，是指同一时段，即使是相同物品在不同时期，价格也不相同，故交易案例须是近期发生的，否则估价结果不具客观性和说服力。从国外有关材料来看，所选取的交易案例资料不应超过5年，最好是近两年之内的。 (2)非单一性。由于市场比较法的运用完全取决于市场信息，因此土地市场交易实例资料的数量能满足比较分析的需要。为了消除在比较修正过程中出现的各种误差，较好的得到估价结果，一般要求可供比较的交易案例至少要有3-5个。备选交易实例太少，意味着信息不完备，根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个,其代表性差,可能造成估价结果出现偏差,难以客观地反映市场状况。 (3)可替代性。只有可比实例与待估土地具有替代关系，其成交价格才能成为待估土地评估的依据，从而推测和判断待估土地的市场价值。为了保证这种可替代性，应选取类似地产作为可比实例。所谓类似地产是指在用途所处地区等方面与被估地产相同或相似的地产。 （4）正常性。这是指交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖，协议出