“营改增”对房地产企业的影响及对策43p.pptVIP

4 “营改增”对房地产公司开发成本的影响 房地产公司的开发成本主要指的是建安成本 建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担的，建筑施工公司也是下阶段“营改增”的行业。 建施企业“营改增”后使用的税率为？ 如果其税负显著提升——根据税负转嫁理论，房地产企业的建安成本会相应增长。 第一： 有发票——钢筋、水泥等大头材料能获得增值税专业发票 无规范发票——许多价值低但用途较广的零散原料。（原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销售后无法提供增值税专业发票，） 直接导致建筑公司增值税进项税款额度不能实施有效扣减，使得应纳税数额增多，税负增大。 第二: 税务策略等因素致使税负增大 施工企业通常使用的原料（比如：建设用生产建筑原料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。） 上述原料依增值税策略，如果以6%税率核算应缴付的增值税，建施企业能够获得可扣减的增值税专业发票，销项税额比进项税额3%大，增加了建施企业的税负。 第三: 建施企业拥有大量的人力资源，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，人工成本占据工程造价的30%，没有办法提供相应的增值税 发票 人力资源成本增值税进项税不能扣减，使建施企业的税负变大。 即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑 企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。 第四: 建施企业许多机械设施的出租 在“营改增”后税负显著增大，成本的居高不下，将导致房地产公司的开发成本明显增多。 其他影响因素之一： 一、土地成本的扣除——增值税发票？ 二、公共配套成本 三、期初存货、固定资产怎么办？ 其他影响因素之二： 一、新旧税制衔接——税务核算难度大 二、会计核算体系的改变 三、开票、认证、报税等系列风险 其他影响因素之三： 发票！！！ 发票管理严格、违规处理严厉 刑法第205、206、208条规定 ！！！ 5 房地产公司面对影响应采取的策略 强化纳税意识 ——关注“营改增”的进展情况，并强化培训工作（全员） ——财会工作人员应掌握“营改增”的相关策略，并依据策略改善会计核算办法，提升会计核算水准； ——其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制 目的——1、房地产公司的进项税被合理扣减 2、协助财务部门完善税务策划方案。 2. 把好发票源头 ——在“营改增”后，房地产公司的开发成本会相应增 多，挑选施工公司时要将增值税专门发票的出具作为首要要素，从源头上预防和把控风险。 ——应尽可能减少零散原料的供应，规避不能获取增值税专门发票的情况出现。 3.重视采购管理，避免合同陷阱 ——调整原有采购模式：“票、款、货”一致 ——对不同纳税类型的供应商进行评审，测算价格平衡点 ——签订采购合同时，须关注含税价格、开票时限与条件等要素，规避合同陷阱 目的——保证合同的进项税被合理扣减 4. 做好过渡期的筹划准备 ——借鉴其他行业营改增经验，规避各种风险。 ——对政策进行消化疏理，对账务中存在的风险自查补救，做好营改增和汇算清缴的准备。 “营改增”的实行，对房地产企业的影响是巨大的。 房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开发项目的税收筹划，尽量避免由营改增制度改革带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。 THANKS 聚航教育:0571THANKS 官方微博：/ppterziheng 新浪微博：@子恒印象 QQ：765320564 “营改增”对房地产企业的影响及对策 房地产业“营改增”的动因 1 2 3 4 5 “营改增”政策背景 “营改增”对房地产公司未来开发成本的影响 “营改增”对房地产公司未来税负的影响 房地产公司面对影响应采取的策略 1 “营改增”政策背景 2011年11月16日，国务院下达了《关于营业税改征增值税试点方案的通知》，批准自2012年1月1日起在上海实行交通运输业包括陆路,水路及航空运输等部分现代服务业“营改增”试点，并在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增 11% 和 6% 两档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕 2013年5月24日，财政部,税务总局下发《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》，并于2013年8月1日正式实行。 由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范围正式扩大到全国 2013年12月12日，财政部,税务总局联合下发《关于将 铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自2014年1月1日起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围 2